房地产估价师房地产估价师房地产估价理论与方法2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第一套)

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• 41以下说法满足最高最佳使用的条件有（　　）。

  A.法律上许可

  B.技术上可能

  C.价值最大化

  D.权益上允许

  E.经济上可行

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• 42房地产价格构成中的开发成本包括（　　）。

  A.取得土地使用权时的出让金或转让金

  B.基础设施建设费

  C.公共配套设施建设费

  D.勘察设计和前期工程费

  E.管理费

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• 43运用路线价法估价的步骤包括（　　）等。

  A.调查评估路线价

  B.计算临街土地的价值

  C.求取可比实例价格

  D.划分路线价区段

  E.交易情况修正

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• 44功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（　　）等。

  A.意外破坏的损毁

  B.市场供给的过量

  C.建筑设计的缺陷

  D.人们消费观念的改变

  E.周围环境条件恶化

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• 45下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（　　）。

  A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

  B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

  C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

  D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

  E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

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• 46在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（　　）。

  A.房地产具有开发或再开发潜力

  B.将预期原理作为理论依据

  C.正确判断了房地产的最佳开发方式

  D.正确量化了已经获得的收益和风险

  E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

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• 47在划分路线价区段时，应符合的条件包括（　　）。

  A.形状相似

  B.在同一条街道上只有一个路线价区段

  C.面积接近

  D.地块相连

  E.可及性相当

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• 48房地产估价所评估的是房地产的（　　）。

  A.投资价值

  B.账面价值

  C.市场价值

  D.使用价值

  E.交换价值

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• 49直接资本化法的优点不包括（　　）。

  A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

  B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

  C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

  D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

  E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

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• 50房地产估价中，估价方法的选择，是由（　　）综合决定的。

  A.估价对象的房地产类型

  B.估价方法适用的对象和条件

  C.估价人员的技术水平

  D.委托人的特殊要求

  E.所收集到的资料的数量和质量

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