解放军文职招聘考试房屋按揭

 一、房屋按揭的法律问题

（一）按揭含义

按揭源自香港，其含义与我国现阶段的按揭有很大的不同。

我国按揭是指：不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与发展商之房地产买卖合同项下的所有权益质押予按揭银行，或将其因与发展商之买卖合同而取得的房地产抵押按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人名义将款项交由发展商所有的一种市场行为之总称。

（二）按揭法律关系：

楼宇按揭法律关系涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：

第一，二个合同是指购房合同和楼宇按揭贷款合同。

第二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。（一）开发商与购房人之间是房屋（现楼或楼花）买卖关系；（二）银行与购房人的关系则包含双层意义；第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系。购房人是抵押人，银行是抵押权人；（三）开发商与银行的关系。①是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任。②是一种房屋的回购权利义务关系，是银行与购房人之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。

二、银行在楼宇按揭中的几种主要风险

在楼宇按揭法律关系的二个合同、三方当事人之中的每一个环节，如出现违约情况，就可能造成银行风险，因此在楼宇按揭中银行风险是随时存在的，并且来源于多方面，表现形式也是多样的。概括地说在楼宇按揭贷款中，银行主要存在如下风险：

（一）来源于开发商的风险

1、开发商的欺诈行为。开发商取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途，或者携款而去，这种情况在楼花按揭情况下产生的机率较大。

2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行；银行信贷资产受到损害。

3、开发商所建楼宇质量不符合合同要求等原因，购房人要求解除购房协议，导致购房人不能正常“供楼”。

4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险。