解放军文职招聘考试来源于购房人的风险

 来源于购房人的风险

1、购房人经济状况恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续供楼。

2、购房人死亡或者被宣告死亡或失踪，继承人不再供楼。

3、购房人提供虚假证明材料。

（三）国家政策风险

（四）不可抗力风险

如发生自然灾害使抵押物毁损等。

三、楼宇按揭银行风险的法律防范机制

（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制。

把开发商与银行的关系确定为双重关系：第一层是回购关系；第二层是保证关系。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同供款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足清偿，则开发商对不足部分承担保证责任，这样银行就可以真正实现“双重保险”。

（二）保险业全面介入楼宇按揭法律关系，确立楼宇按揭银行风险转移机制。

保险融资与楼宇按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求都可以通过保险业的介入而得到妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。要求购房人购买房产（即按揭物）的财产保险。购房人为投保人和被保险人，如发生意外事故，如自然灾害等导致抵押房产毁损，银行可以从保险赔偿金中优先受偿，这种保险法律关系和优先受偿权可以在楼宇按揭合同中予以明确，可有效地防范因不可抗力及其他原因给银行带来的按揭风险。

（三）发挥律师在楼宇按揭业务中的作用，降低按揭银行风险

1、我国目前楼宇按揭中存在的问题

银行目前的楼宇按揭贷款业务脱胎于香港，两地业务的指导思想，操作程序乃至业务环节上有许多一致或相似的地方。最大的区别是内地银行业务的社会化程度比较低，银行人员承担了大量非银行业务，该干的没有干，干了没干好。

（1）银行作为企业其全部业务应以效益为中心，反映在按揭贷款业务上，则应把主要的人力与精力集中去加强内部管理、规范操作以及为开发商、购房人提高服务质量上，但在实际业务中，银行的房信业务有很大部分人力和物力不是集中于办理前述业务，而是忙于应付审核法律主体、签订合同、办理抵押登记、办公证等法律事务上，与发展商联系不多，追踪不够，效率不高。

（2）银行的供楼业务发展快，该业务的法律事务部分具有笔数多、手续繁的特点，由于银行工作人员包揽此项业务，导致房信部门工作量猛增，大部分银行反映业务经办人手紧张，个别严重缺人的银行，为应付工作，请临时工替信贷员办“供楼”业务，甚至还有的将有关业务（如借款合同的填写、通知供款人还款日期等）让开发商代劳，造成合同填写不规范、差错率高，对外影响银行形象，对内不利于风险防范。

2、香港楼宇按揭的程序和律师行的作用

按揭楼宇分为私人楼宇、政府房屋（公屋），商业及工贸楼宇三种，以私人楼宇为主，按揭业务的操作流程如下（包括一、二手楼的现楼和期楼）

（1）现楼：

①按揭申请人与房地产所有人签订临时买卖合约。

②申请人向银行申请按揭贷款，包括以下内容：

a.银行委托估价师对房产进行估价；

b.银行对房产的产权、建筑情况、面积、装修等进行调查；

c.若银行对申请人的资信和房产的价值满意的话，银行将发出同意贷款的信函；

d.银行指示律师办理有关法律程序。

③律师进行有关法律程序（查明房产的业权、准备合同文本、合同签字鉴证等）。

④有关合同签署后，银行安排划款于律师行的帐户，以帮助借款人完成交易。

⑤律师进行有关文件之注册手续（即国土厅进行产权登记）完成后将所有文件交银行存放。如果房产系多次按揭，则设定首次按揭的银行有权保管房地产所有权的文件。

⑥当按揭借款人还清全部借贷后，银行指示律师进行赎契（向借款人移交产权）的法律程序。

（2）楼花:

①申请人与发展商签订临时买卖契约。

②与前述2同。

③律师进行有关法律程序，并起草楼花按揭合同，将借款人买卖合同项下的房产权益抵押给银行。

④当有关合同文件签署后，银行将贷款转入律师行帐户，以便协助借款人将楼价余额交给发展商。

⑤律师跟进有关文件这注册手续，当该物业发出入伙证即取得正式产权之后的十四个工作日内，起草正式的按揭契约，以便借款人完成按揭手续，将房产抵押给银行。

⑥借款人完全还清贷款后，银行会指示律师进行赎契有关法律程序。

在以上的业务流程中，香港律师行主要承担以下工作：

对物业之业权（产权）作出调查；草拟及签署有关按揭之法律文件（如按揭契约，担保书及公司会议记录等）；呈报银行该物业之按揭文件已经签署，通知银行划款与该律师之帐户内以便协助借款人完成该贷款之指定用途；安排有关法律文件于政府有关机构（如国土厅）进行注册手续。

在前述业务中，律师只代表银行，但借款人通常也不会另外找律师，而是同时委托银行律师办理有关按揭手续。

在前述运作过程中，银行与律师分工明确，银行主要负责贷款评估、放款及收款，法律事务则全部委托律师行办理，律师办理相关业务须承担执业风险，如果在办理业务过程中有疏忽，比如审核业权或迟延登记，导致银行蒙受损失的，在银行在追讨下法庭可能判令有关的律师行作出赔偿，赔偿金额通常包括按揭款项的金额及其有关的利息。

香港银行和律师行这种细致、明确的分工，极大地减轻了银行的工作量，使其可以集中精力办理银行业务，而律师行面临的巨大执业风险，促使其在执业过程中认真履行职责，确保楼宇按揭业务全部过程的合法性和有效性，从而大大降低了按揭贷款的风险。在香港，通常没有出现什么按揭上的纠纷，因法律及按揭条款内容均十分完善，抵押人鲜能推卸责任。据香港金融管理局统计，1997年，按揭贷款迟延还款（90天），仅占全部按揭贷款总额0.1%。