解放军文职招聘考试优先购买权

 甲乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙与丙均表示愿意购买，应如何处理？

  Ａ、在同等条件下由乙优先购买

  Ｂ、在同等条件下由丙优先购买

  Ｃ、在同等条件下由甲决定卖给谁

  Ｄ、在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一半的份额，形成共有

  答案：A。

2002年卷三3题：甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?

  A、乙有优先购买权，丙没有优先购买权

  B、丙有优先购买权，乙没有优先购买权　　　

  C、乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位

  D、 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

  答案：D。根据物权优于债权的原理，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权。

2005年试卷三单选12题：甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？
    A．乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权
    B．乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
    C．乙、丙、丁都有优先购买权
    D．丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
    答案：C。根据《物权法》第101条的规定，乙有优先购买的权利。

《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，丙有优先购买权。

实际承租房屋的丁也有优先购买权。丁虽然与甲和乙没有合同上的关系，似乎不享有优先购买权。但法律规定承租人的优先购买权是为了对实际使用房屋的承租人的利益予以保护，据此，实际承租房屋的丁也有优先购买权。

因此，乙、丙、丁三人都有优先购买权，至于其相互之间的顺位则是另外一个问题。

（3）优先购买权制度是法律中一个重点和难点。下面结合其他规定，对法律中的优先购买权或者优先权作一个详细系统的分析。

①按份共有人的优先购买权。前已论述。

②原共同共有人的优先购买权。在共同共有关系存续期间，不存在优先购买权的问题。但在共同共有关系终止后，会发生优先购买权，即《民通意见》第92条的规定。

③房屋承租人的优先购买权。注意，其他物品的承租人无优先购买权。房屋的抵押权人也无优先购买权。

④典权人的优先购买权。典权人对承典的房屋有优先购买权（没有法律明文规定，依民法原理）。

优先购买权发生冲突时的解决：根据物权优先于债权的原理，其权利顺序为：共有人＞典权人＞承租人。

另外，值得注意的是，依据强制执行程序（拍卖程序）、破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，不予以支持。

除了民法中的优先购买权，商法、合同法和知识产权法上也存在优先权。下面一起分析。

①合同法上的优先权。合同法第326条第1款、第339条第2款、第340条和《商品房买卖合同解释》第7条。

②公司法第35条规定的公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资；第72条第2款的（有限公司）经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。

③合伙企业法第23、42、74条的合伙人优先购买权。