吴中与吴华系兄弟俩，两人之母吴刘氏有一座住宅，领有产权证。吴中谎称母亲吴刘氏去世，骗取派出所出具了吴刘氏的死亡证明。吴中持吴刘氏的死亡证明，谎称系其独子，到房管部门将吴刘氏的房产过户到自己名下，并领取了房产证，并占有该房屋。吴中持骗领的房产证，与何某签订房屋买卖台同一份，将该房屋卖给何某(何某不知道吴某的房产证是采用欺骗的手段领取的)，后来何某领取了该房的产权证。今年1月，吴华以吴中的房产证系骗领的、吴中事实上非该房屋的惟一所有人为由向法院起诉，要求确认吴中与何某签订的房屋买卖合同无效，且要求吴中，赔偿损失。法律问题I吴中办理房屋过户登记手续的法律行为效力如何？2吴中处分该房产的行为是否有效?3何某能否取得房屋的所有权?本案核心如何认定吴中转让房产的效力?法理评析 在《物权法》颁布之前，我国《民法通则)及其司法解释就已经有了共有关系的法律规定。由于共有法律关系内容较为复杂我国民法学者一直将其作为一项基本制度进行研究。《物权法》第93条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。《物权法》第97条还规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《物权法》第97条规定，在处分共同共有财产时，经全体共同共有人同意是必备的法定要件，如果其中任何一共同共有人表示不同意该处分行为，则该处分行为无效。 本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产发生的争议。吴中虽无权单独出卖其与吴华共同继承的房屋，但何某并不知道内情，且支付了价款，应适用善意取得制度，本案应确认吴中与何某之间的房屋买卖协议有效，何某可以取得房屋所有权。具体理由是：我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭均采取的是登记生效主义，不动产物权经过登记方予以设立。如《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力．但法律另有规定的除外。本案中吴中虽然实际上不单独享有房屋的所有权，但在房管部门核发的房产证上，其为惟一所有权人，鉴于房产证的公信力，根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行）》第89条规定，即“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，以及物权的公示公信原则，何某出于对登记机关公示资料的信赖，完全有理由确信吴中为房屋的所有权人而与之签订房屋买卖合同，该买卖合同应为有效。因此，吴华无权要求何某返还房屋的所有权。虽然吴华已经丧失要求何某返还房屋所有权的权利，但是他与吴某之间已经形成了一种债权请求权。同时，对于对吴中损害赔偿请求，根据我国《物权法》
湘公网安备:43011102000856号 
点击加载更多评论>>