2015年房地产估价师开发经营与管理考试真题

2015 年房地产估价师开发经营与管理考试真题 (总分：100.00，做题时间：90 分钟) 一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00) 1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有______。 （分数：1.00） A.异质性 √ B.用途广泛性 C.类型多样性 D.弱流动性 解析：[解析] 房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这 就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。 2.房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资______。 （分数：1.00） A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持 C.具有保值增值性 √ D.可提高投资者的资信等级 解析：[解析] 房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收 益率的主要原因。 3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是______。 （分数：1.00） A.持有期风险 B.时间风险 C.周期风险 √ D.机会成本风险 解析：[解析] 周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而 持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。 4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个______。 （分数：1.00） A.负协方差 √ B.正协方差 C.正敏感度 D.负敏感度 解析：[解析] 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个负协方差， 最理想的是有一个绝对的负协方差。 5.对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产 市场的______。 （分数：1.00） 1 A.总量结构分析 B.产品结构分析 √ C.区域结构分析 D.投资结构分析 解析：[解析] 房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物 业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局 的合理程度。 6.某市 2013 年办公楼施工面积为 300 万 m 2 ，竣工面积为 120 万 m 2 ，2014 年办公 楼新开工面积为 500 万 m 2 ，竣工面积为 280 万 m 2 。若不考虑停建、缓建因素，则该 市 2014 年办公楼的平均建设周期为______年。 （分数：1.00） A.1.70 B.1.79 C.2.43 √ D.2.86 解析：[解析] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，[500+(300120]1÷280=2.43(年)。 7.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是______。 （分数：1.00） A.空置率 B.竣工房屋价值 C.房屋施工面积 D.吸纳率 √ 解析：[解析] 空置率、房屋施工面积、竣工房屋价值属于供给指标，吸纳率属于交易指标。 8.在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率______。 （分数：1.00） A.基本不变 B.开始下滑 √ C.缓慢上升 D.快速上升 解析：[解析] 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率开始下滑。 9.采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是______。 （分数：1.00） A.工程量清单 B.招标标底 √ C.招标控制价 D.评标办法 解析：[解析] 采用工程量清单方式招标的，应编制招标控制价，不需要编制标底；招标控 制价相当于招标人的采购预算，无需保密，而标底必须保密。 10.下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是______。 （分数：1.00） 2 A.建筑工程施工许可证 B.建设工程规划许可证 C.国有建设用地使用权出让合同 √ D.商品房买卖合同 解析：[解析] 本题有瑕疵，明确用地性质、位置和界限的是《建设用地规划许可证》，国 有建设用地使用权出让合同是办理《建设用地规划许可证》的要件之一。 11.房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是______。 （分数：1.00） A.成本加成定价法 B.价值定价法 √ C.领导定价法 D.挑战定价法 解析：[解析] 价值定价法对于消费者来说，就是“物美价廉”或者说“性价比高”。 12.除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的______。 （分数：1.00） A.财务决算报告 B.施工人员变动情况 C.竣工图 √ D.物业服务企业招标文件 解析：[解析] 竣工验收资料包括技术资料和竣工图。 13.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是______。 （分数：1.00） A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样 √ 解析：[解析] 概率抽样包括简单随机抽样、分层随机抽样和整群抽样，非概率抽样包括随 意抽样、估计抽样和定额抽样。 14.下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大至小的是______。 （分数：1.00） A.潜在市场、有效市场、服务市场 √ B.有效市场、渗透市场、服务市场 C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场 D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场 解析：[解析] 市场规模由大至小的是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场和 渗透市场。 15.下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是______。 （分数：1.00） A.市场因子推演法 √ B.加权移动平均法 C.简单平均法 3 D.指法平滑法 解析：[解析] 时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑 法，市场因子推演法属于相关分析法。 16.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及______等内容。 （分数：1.00） A.项目竞争分析 B.敏感性分析 C.专业市场分析 D.市场趋势分析 √ 解析：[解析] 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况 分析、市场趋势分析等内容。 17.下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是______。 （分数：1.00） A.购买—更新改造—出售 √ B.购买—持有出租—出售 C.开发—持有出租—出售 D.购买—更新改造—出租—出售 解析：[解析] 运营成本是在持有出租环节中才有的概念。 18.某笔总额 10 万元，按季付息的贷款，每季支付利息为 1400 元，则该笔贷款的年实际 贷款利率为______。 （分数：1.00） A.1.40% B.5.60% C.5.72% √ D.6.09% 解析：[解析] 季度利息 ，年名义利率 r=1.4%×4=5.6%， 19.一写字楼单元的租赁期为 18.8 年，年租金为 5 万元，租金按当年实际租用时间在年初 一次性收取。若年折现率为 6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为______万元。 （分数：1.00） A.53.80 B.55.47 C.55.54 D.58.79 √ 解析：[解析] ，建议最后再做。 20.张某以 6000 元/m 2 的价格购买了一套面积为 114m 2 的住宅，银行为张某提供了贷 款价值比率为 60%、15 年期、年利率为 7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。 若张某在第 11 年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为______万元。 （分数：1.00） A.18.94 B.19.20 C.19.33 √ 4 D.22.87 解析：[解析] P=6000×114×60%=41.04(万元)，i=7.8%/12=0.65%，由 得：A=0.3875 万元，由 ，解 ，解得：P=18.94，由于在第 11 年的第一个月末一次性偿 还剩余全部贷款，还需要支付一次利息，故偿还款为 18.94+0.3875=19.33(万元)。建 议最后再做。 21.某商铺 2014 年的潜在毛租金收入为 66 万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在 毛租金收入的 10%、30%。所得税税率为 25%，则 2014 年该商铺的净经营收入为_____ _万元。 （分数：1.00） A.29.70 B.34.65 C.39.60 √ D.59.40 解析：[解析] 净经营收入=有效毛收入-运营费用=66×(1-10%-30%)=39.60(万元)。 22.某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%，当通货膨胀率为 3%时，为消除通货膨 胀因素对投资分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为______。 （分数：1.00） A.6.8% B.10.0% C.13.0% D.13.3% √ 解析：[解析] 由 ，可得： ，解得：R a =13.3%。 23.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的______。 （分数：1.00） A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 √ D.平均成本利润率 解析：[解析] 基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收 益率(MARR)。 24.某投资者于 2013 年 1 月以 1000 万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的 500 万元为年利率 7%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款，2014 年该写字楼税 后现金流量为 60 万元，且市场价值增加 5 万元，在考虑增值收益的情况下，2014 年该项 投资的投资回报率为______。 （分数：1.00） A.10.37% B.12.00% C.20.24% √ D.20.74% 5