2010年房地产估价师开发经营与管理考试真题

2010 年房地产估价师开发经营与管理考试真题 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一般来说，与长期投资相比，短期投资（ A．风险较大 B．收益率较高 C．流动性较好 D．投资回收期较长 ）。 2．同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场 具有（ ）。 A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性 3．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ A．购买房地产股票 B．购买商铺 C．购买房地产债券 D．购买住房抵押支持证券 ）。 4．关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。 A．投资者应选择毫无风险的投资组合 B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5．关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。 A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 10．某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力 宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。 A．目标定价法 B．领导定价法 C．随行就市定价法 D．认知价值定价法 11．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动 10%、20%时市场承租面积 的变化，该项调查属于（ ）。 1 A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查 12．下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法 D．销售人员意见综合法 ）。 13．某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无 条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。 A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略 14．关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。 A．现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同 B．现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同 C．现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同 D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15．某房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。 A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00 16．关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率 ）。 17．王某拟购买一套面积为 120㎡、单价为 7800 元/㎡的住房，首付款为 30%，其 余申请年贷款利率分别为 4.8%和 7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为 20 年，按月等 额还本付息。如果公积金贷款最高限额为 20 万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ） 元。 A．1297.91 B．3584.01 C．4881.93 D．5158.71 2 18．某物业 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6%，租金在每年末支 付，若年利率为 6%，则第 5 年年来的租金是（ ）元。 A．14945.16 B．15841.87 C．26764.51 D．28370.38 19．对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始 终为一个常数，那么该折现率（ ）。 A．包含了对通货膨胀的补偿 B．不包含对通货膨胀的补偿 C．没有实际意义 D．不能直接用于财务评价 20．假设某房地产投资项目的折现率分别取 i1=15%、i2=16%、i3=17q %，i4=18%时，其对应的净现值分别为 NPV1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3=50 万元、NPV4=-150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。 A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00% 21．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资 ）。 22．张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的 60%，其余为银行提供的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款， 若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回 报率是（ ）。 A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33% 23．某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为 4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200 万元，则该企 业的流动比率为（ ）。 A．625% B．80.00% C．133.33% D．200.00% 24．某房地产开发项目的占地面积为 15000㎡，规划容积率为 3，预计开发完成后可 供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变 3 动成本为 4500 元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单 价为（ ）元/㎡。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22 ）阶段的工作。 25．判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策 26．房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ A．可逆性和可延期性 B．可逆性和不可延期性 C．不可逆性和可延期性 D．不可逆性和不可延期性 ）。 27．在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设 计方案选择的是（ ）。 A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划 ）。 28．下列财务报表中，储存基础性数据的是（ A．辅助报表 B．资产负债表 C．资金来源与运用表 D．现金流量表 29．下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ A．回收固定资产余值 B．自有资金 C．长期借款 D．净转售收入 30．下列市盈率的表达式中，正确的是（ A．市盈率=股价/每股净资产 B．市盈率=股价/每股收益 C．市盈率=市值/销售收入 D．市盈率=市值/现金流 ）。 ）。 31．刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元、期限为 5 年的汽车借款，经银行审 核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为（ ）元。 4 A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00 32．一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险 要小得多，这主要是因为 REITs 具有（ ）。 A．较高的收益性 B．较强的流动性 C．直接融资的功能 D．抵御通货膨胀影响的功能 33．关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。 A．担保能确保贷款得以足额偿还 B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D．贷款质押不转移财产的占有权 34．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ A．交通的通达程度 B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 D．居民的购买能力 ）。 35．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。 A．净经营收入=有效毛收入-经营费用 B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少 选且选择正确的，每个选项得 0.5 分） 1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C．置业投资对象可以是市场上存量房地产 D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 （ ）。 2．按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在 ）等方面存在差异。 A．投资决策 B．规划设计 C．工程建设 5