2014年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案

2014 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。 （A）依赖专业管理依赖专业管理 （B）依赖专业管理效益外溢和转移 （C）依赖专业管理异质性明显 （D）依赖专业管理变现性差 2 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。 （A）依赖专业管理投资利润最大 （B）依赖专业管理投资效率最高 （C）依赖专业管理投资成本最低 （D）依赖专业管理投资风险最小 3 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。 （A）依赖专业管理银行存款利率 （B）依赖专业管理银行贷款利率 （C）依赖专业管理通货膨胀率加银行存款利率 （D）依赖专业管理资金的机会成本加风险调整值 4 某市在 2012 年房屋施工面积为 2000 万 m2，竣工面积为 700 万 m2；2013 年房屋新开工面积 为 800 万 m2，竣工面积为 900 万 m2。若不考虑停缓建因素，该市 2013 年房屋施工面积为 ( )m2。 （A）依赖专业管理1200 （B）依赖专业管理1900 （C）依赖专业管理2100 （D）依赖专业管理2800 5 某市 2013 年住房可支付性指数(HAI))为 90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。 （A）依赖专业管理正好能够承受中位数房价 （B）依赖专业管理只能承受比中位数房价更低的房价 （C）依赖专业管理只能承受比中位数房价更高的房价 （D）依赖专业管理可以承受平均水平的房价 6 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经 济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。 （A）依赖专业管理信息不对称性 （B）依赖专业管理交易复杂性 （C）依赖专业管理供给垄断性 （D）依赖专业管理经济外部性 7 土地储备资金不能用于支付( )。 （A）依赖专业管理收储土地上建筑物的补偿费 （B）依赖专业管理收储土地后必要的前期开发费用 （C）依赖专业管理收储土地发生的银行贷款利息 （D）依赖专业管理土地使用权出让价款 8 在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。 （A）依赖专业管理环保验收 （B）依赖专业管理市政工程验收 （C）依赖专业管理规划验收 （D）依赖专业管理人防验收 9 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。 （A）依赖专业管理领导定价法 （B）依赖专业管理挑战定价法 （C）依赖专业管理目标定价法 （D）依赖专业管理随行就市定价法 10 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首 先确定包月费用为 50 元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为 30 元／人，看有多少业 主参加。这种调查方法是( )。 （A）依赖专业管理观察法 （B）依赖专业管理访问法 （C）依赖专业管理问卷法 （D）依赖专业管理实验法 11 某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模 j( )。 （A）依赖专业管理市场集中化 （B）依赖专业管理选择专业化 （C）依赖专业管理产品专业化 （D）依赖专业管理市场专业化 12 塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是( )的主要任务。 （A）依赖专业管理市场细分 （B）依赖专业管理识别竞争者 （C）依赖专业管理市场定位 （D）依赖专业管理市场营销 13 在房地产投资的“开发一持有出租”模式中，现金流量不包括”模式中，现金流量不包括( )。 （A）依赖专业管理预售收入 （B）依赖专业管理土地成本 （C）依赖专业管理运营成本 （D）依赖专业管理租”模式中，现金流量不包括金收入 14 等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是( )。 15 关于资金等效值的说法，正确的是( )。 （A）依赖专业管理时值是资金运动起点时的金额 （B）依赖专业管理现值是资金运动结束时的金额 （C）依赖专业管理是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 （D）依赖专业管理不同时点发生的等额资金具有相同的价值 16 期限为 10 年、年利率为 6％、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为 2600 元，则第 4 年最后 1 个月还款额中的利息是( )元。 （A）依赖专业管理156．00 （B）依赖专业管理648．41 （C）依赖专业管理784．41 （D）依赖专业管理793．45 17 某家庭购买一套面积为 88m2 的商品住宅，单价为 9000 元／m2，首付款为房价的 30％，余 为银行提供的年利率 6．48％、月还款额递增比例为 0．5％、期限为 20 年的个人住房抵押贷 款，则该家庭第 10 年第 1 个月的还款额是( )元。 （A）依赖专业管理4172．28 （B）依赖专业管理4193．14 （C）依赖专业管理7072．32 （D）依赖专业管理12180．43 18 某投资者以 100 万元购买了一商铺用于出租”模式中，现金流量不包括经营，其中 40 万元为银行提供的年利率 8％、 按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为 12 万元，贷款期和经营期相同，该 项投资的资本金利润率是( )。 （A）依赖专业管理8．80％ （B）依赖专业管理12．00％ （C）依赖专业管理14．67％ （D）依赖专业管理20．00％ 19 在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。 （A）依赖专业管理财务内部收益率 （B）依赖专业管理目标收益率 （C）依赖专业管理银行贷款利率 （D）依赖专业管理资本化率 20 某房地产开发项目的销售利润为 6540 万元，销售利润率为 24％，项目的销售税费为销售收 入的 5．5％，该项目的成本利润率是( )。 （A）依赖专业管理18．50％ （B）依赖专业管理22．68％ （C）依赖专业管理31．58％ （D）依赖专业管理34．04％ 21 某居住项目规划建筑面积为 30000m2，含土地费用在内的开发成本为 7500 万元，开发费用 为 1650 万元，销售税费为销售收入的 5．5％，销售均价为 5500 元／m2，适用的土地增值税税 率为 30％，则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。 （A）依赖专业管理1482．75 （B）依赖专业管理1755．00 （C）依赖专业管理1932．75 （D）依赖专业管理2205．00