2012年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案

2012年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分） 1、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。 A．选址规划意见通知书选址规划意见通知书 B．选址规划意见通知书规划设计条件通知书 C．选址规划意见通知书建设用地规划许可证 D．选址规划意见通知书建设卫程规划许可证 2、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括() A 销售收入 B 开发利润 C 成本利润率 D 投资回报率 3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的 极值。 A．选址规划意见通知书利润为零 B．选址规划意见通知书允许的最低经济效益指标 C．选址规划意见通知书最大费用建设工程教育网 D．选址规划意见通知书最大利润 4、某投资者花费 80 万元购一店铺,每月净租金收入为 1.583 万元,考虑月投资收益率为 0.8%, 则()个月可收回投资. A50.5 B60 C65 D75 5、收益法中所指的收益是（）。 A．选址规划意见通知书估价时点前一年的收益 B．选址规划意见通知书估价时点前若干年的平均收益 C．选址规划意见通知书估价时点以后的未来预期正常收益 D．选址规划意见通知书估价时点前最高盈利年份的收益 6、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。 A．选址规划意见通知书开发商 B．选址规划意见通知书监理单位 C．选址规划意见通知书分包单位 D．选址规划意见通知书总承包单位 7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房 1 地产开发经营期的起点应是（）。 A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B.待开发房地产建设发包日期 C.取得待开发房地产的日期 D.房地产开发完成并投入使用的日期 8、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。 A．选址规划意见通知书动态投资回收期大于静态投资回收期 B．选址规划意见通知书动态投资回收期等于静态投资回收期 C．选址规划意见通知书动态投资回收期小于静态投资回收期 D．选址规划意见通知书动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期 9、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。 A．选址规划意见通知书零售商的财务能力 B．选址规划意见通知书零售商需要的服务 C．选址规划意见通知书零售商组合与位营分配 D．选址规划意见通知书零售商的声誉建设工程教育网 10、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/m2m2 和 4800 元/m2m2， 采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于（）元/m2m2。 A．选址规划意见通知书4800B．选址规划意见通知书5124C．选址规划意见通知书5800D．选址规划意见通知书7124 11、房地产投资的缺点是（）。 A．选址规划意见通知书相对较高的收益水平 B．选址规划意见通知书易于获得金融机构的支持 C．选址规划意见通知书抵消通货膨胀的影响 D．选址规划意见通知书投资回收期较长 12、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。 A．选址规划意见通知书抵押贷款还本付息 B．选址规划意见通知书管理人员工资建设工程教育网 C．选址规划意见通知书公共设施维修费建设工程教育网提供 D．选址规划意见通知书保险费 13、供人们生活起居的建筑是() A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 2 14、在房地产市场的分类中,二级市场是指() A 土地使用权转让市场 B 新建商品房租售市场 C 土地使用权出让市场 D 土地使用权出让和新建商品房租售市场 15、房屋的商品租金构成因素是() A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 16、下列不属于房地产区位因素的是（）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收 益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。 A．选址规划意见通知书合法原则 B．选址规划意见通知书最高最佳使用原则 C．选址规划意见通知书替代原则 D．选址规划意见通知书公平原则 18、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。 A．选址规划意见通知书37B．选址规划意见通知书40C．选址规划意见通知书60D．选址规划意见通知书63 19、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。 A．选址规划意见通知书价格分析 B．选址规划意见通知书市场分析 C．选址规划意见通知书产品分析 D．选址规划意见通知书成本分析 20、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。 A．选址规划意见通知书租金调整条款 B．选址规划意见通知书代收代缴费用条款 C．选址规划意见通知书装修费用条款 D．选址规划意见通知书折让优惠条款 21、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的() A.性质 3 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况 22、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。 A、变动可能性 B．选址规划意见通知书影响重要性 C．选址规划意见通知书发生经常性 D．选址规划意见通知书类型归属性 23、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是() A 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。 B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发 生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。 C 分析时要设定不确定因素的变化范围 D 对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。 A．选址规划意见通知书企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．选址规划意见通知书贷款期限越长，期限系数值越大 C．选址规划意见通知书项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网 D．选址规划意见通知书用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 25、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。 A．选址规划意见通知书由专业投资管理者负责经营管理 B．选址规划意见通知书收入现金流的重要部分分配给了股东 C．选址规划意见通知书分为权益型和抵押型两种形式提供 D．选址规划意见通知书投资流动性好 26、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。 A．选址规划意见通知书市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B．选址规划意见通知书可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C．选址规划意见通知书房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D．选址规划意见通知书金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 27、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4800/m2m2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万 元，其余半年后支付 16 万元，一年后支 付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2m2，建筑面积 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700 元/m2m2，建筑面积 90m2，成交时一次付清；丁成交价格 4760 元/m2m2，建筑面积 110m2，成交时支付 20 万元， 一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10％，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为 （）。 A．选址规划意见通知书甲乙丙丁 B．选址规划意见通知书乙丁甲丙 C．选址规划意见通知书乙丙甲丁 D．选址规划意见通知书丙乙丁甲 4 28、某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年 租金收入为 10 万元。年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33％，则该 项投资的税前现金回报率为（）。 A．选址规划意见通知书7.5％ B．选址规划意见通知书8.3％ C．选址规划意见通知书12.5％ D．选址规划意见通知书16.7％ 29、已知某投资项目折现率为 11％时，净现值为 1700 万元，折现率为 12％时，净现值为870 万元。则该投资项目的内部收益率是（）。 A．选址规划意见通知书11．选址规划意见通知书12％ B．选址规划意见通知书11．选址规划意见通知书36％ C．选址规划意见通知书11．选址规划意见通知书661％ D．选址规划意见通知书12．选址规划意见通知书95％ 30、不计利息的费用是()。 A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用和销售费用 D、销售税费 31、假设银行一年期存款利率为 2.28％，贷款利率为 5.85％，投资市场的平均收益率为 12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。 A．选址规划意见通知书4.42％B．选址规划意见通知书8.11％C．选址规划意见通知书8.13％D．选址规划意见通知书9.54％ 32、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。 A．选址规划意见通知书合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书 B．选址规划意见通知书图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．选址规划意见通知书合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．选址规划意见通知书图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 33、某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面 积为 15000m2，年景收益率为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成 还需 15 年，一直报酬率为 8％。折现率为 12％，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。 （提供） A．选址规划意见通知书4023.04B．选址规划意见通知书4074.10C．选址规划意见通知书4768.50D．选址规划意见通知书5652.09 34、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的 费用之后的余额时，应以（）进行估价。 5