2007年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案

2007 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一、单项选择题(共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长 期置业投资。 A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营 3、下列风险中属于系统风险的是( )。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险 4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地 产的( )。 A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性 5、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新 竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套.则吸纳周期为( )年。 A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50 6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接 近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。 A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段 7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。 A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 A.移动平均法 B.指数平滑法 1 C.市场因子推演法 D.简单平均法 9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由( )负责。 A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位 10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法 11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率， 这种调查方法属于( )。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法 12、2006 年某市商品住宅实际销售量为 410 万 m2，预测销售量为 380 万 m2。如果平 滑指数 a=0.65，则用指数平滑法预测的 2007 年该城市商品住宅销售量为( )万 m2。 A.390.5 B.399.5 C.523.5 D.543.0 13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。 A.生活方式 B.受教育程度 C.购买动机 D.自我形象 14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面 (如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于( )竞争者。 A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 15、房地产置业投资工程的不确定性因素不包括( )。 A.购买价格 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用 16、银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该 笔贷款的实际年利率为 7.25%，则名义年利率是( )。 A.7.02% B.7.04% 2 C.7.50% D.7.85% 17、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。 若采用月还款常数为 0.7%的还款方式，并在最后 l 个月还清所余本息。则相对于按月等额 还款方式，该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了( )元。 A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 18、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和 为( )。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润 19、已知某房地产投资工程的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的 权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元， 则工程的资本金利润率为( )。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20、某房地产开发工程的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元， 销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该工程土地增值税后的 开发成本利润率为( )。 A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6% 21、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提 供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元。则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是( )。 A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 22、某房地产开发工程的占地面积为 1 万 m2，容积率为 1.5，如果房屋开发成本为 3000 元 m2(按建筑面积计)，预测能够以 8000 元/m2(m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销 售则该工程实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元/m2(m2。 A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 23、下列关于风险分析中解读法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( )。 3 A.解读法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解读法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于 2～3 个随机变量的风险问题，而解读法能够分析更 多个随机变量的风险问题 24、某房地产开发工程有甲、乙、丙三个技术方案，经测算，三个技术方案净现值的 期望值分别为 E 甲=1500 万元，E 乙=1800 万元，E 丙=2200 万元，净现值的规范差分别为 δ 甲=890 万元，δ 乙=910 万元，δ 丙=1200 万元，则该工程投资技术方案的风险从小到大排 列顺序正确的是( )。 A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙 25、在酒店工程可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店 的总投资，属于( )。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法 26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 27、在投资工程的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的工 程是( )。 A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息 28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发工程的( )分析。 A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况 29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的 ( )。 A.分离 B.独立 C.对立 D.融合 30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的 贷款价值比，原因主要是( )。 A.商用房地产风险更高 4 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大 31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。 A.租金收入 B.土地出让收入 C.长期抵押贷款 D.净经营收入 32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件， 则会给银行带来( )。 A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.经管风险 33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括 ( )。 A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D.折让优惠条款 34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是( )。 A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地经管物业 B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 35、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用 为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为( )万元。 A.330 B.450 C.650 D.700 二、多项选择题(共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。 全部选对的，得 2 分。错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) 1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为( )投资。 A.建筑安装工程 B.新建和扩建 C.设备与工器具购置 D.迁建和恢复 E.其他费用 2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。 A.物理结构 B.区域结构 C.产品结构 5