2007年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案

2007 年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案 一、单项选择题(共 40 题，每题 0．5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1．政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。 A．商品住房 B．限价商品住房 C．经济适用住房 D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基 本住房需求。 2．某宗以房产为主的房地产评估价格为 1200 万元人民币，根据国家关于估价收费标准 的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。 A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分 档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收 费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05 万元。 3．下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。 A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期 满前 6 个月申请续期 D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期 满前 2 年申请续期 答案：B 解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非 住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 4．城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。 A．与产权调换房屋结算差价 B．价值 C．货币补偿金额 D．重置价格 答案：C 解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价 格”。 5．房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。 A．国务院人事主管部门 B．国务院建设主管部门 C．省级人事主管部门 D．省级房地产主管部门 答案：B 解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府 房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。 6．2006 年 1 月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资 2 亿元， 则该项目资本金应不低于( )万元。 1 A．4000 B．5000 C．6000 D．7000 答案：D 解析：国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发 ｛2004｝13 号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由 20％提高到 35％。2 亿元×35％=7000 万元。 7．施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册施工管理师 答案：C 解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖 执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 8．住房公积金管理的决策机构是( )。 A．住房公积金管理委员会 B．住房公积金管理中心 C．存储住房公积金的金融机构 D．设区城市人民政府 答案：A 解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人， 有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的 决策机构。 9．商品房买卖合同约定面积为 150㎡，价格为 4000 元／㎡，交付使用时，产权登记面 积为 155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价 款应为( )万元。 A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积 ×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根据面积误差比绝对值超过 3％时，买受 人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3％之 内(含 3％)的房价款由买受人补足；超出 3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受 人。150㎡×（1+3%）×4000 元／㎡=61．8 万元。 10．人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由( )确定。 A．房地产估价机构 B．人民法院 C．抵押权人 D．人民法院和房地产估价机构共同 答案：B 解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估 的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。 11．在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。 A．法律 B．行政法规 C．部门规章 D．政府规范性文件 答案：A 解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。 12．某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地 产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程 序拍卖，拍卖所得款( )。 A．甲银行优先受偿 B．按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C．乙银行优先受偿 D．按二家银行的债权比例受偿 2 答案：A 解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房 地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相 同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债 权比例清偿。 13．新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金( )。 A．由物业管理企业代管 B．由房地产管理部门代管 C．由财政部门代管 D．由业主自行管理 答案：B 解析：维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代 管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管 理企业代管。 14．合法建造房屋的物权自( )发生效力。 A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时 答案：A 解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记 的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 15．下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。 A．预告登记的目的是保障将来实现的物权 B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预 告登记失效 C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 答案：D 解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是 在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的 不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为 保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 16．根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。 A．属永久性建筑有柱的货棚 B．有顶盖不卦闭的永久性架空通廊 C．无顶盖的室外楼梯 D．与室内不相通的类似于阳台的建筑 答案：D 解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有 顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按 各层水平投影面积的一半计算。 17．房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。 A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖 房地产估价机构公章，并有至少 2 名专职注册房地产估价师签字。 18．大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申 请注册时，需要提供( )。 A．人才服务中心托管人事档案的证明 B．社会保险缴纳凭证复印件 3 C．所在单位同意其注册的书面意见 D．所取得的房地产估价科研成果 答案：C 解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地 产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位 委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、 人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册 的书面意见。 19．《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。 A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定 答案：C 解析：《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算以外的房地产估价业务。 20．某房地产估价师于 2004 年 8 月初始注册在甲房地产估价机构，后于 2006 年 2 月变 更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。 A．2006 年 8 月 B．2007 年 8 月 C．2008 年 2 月 D．2009 年 2 月 答案：B 解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价师注册有效期为 3 年。注册有效期 满需继续执业的，应在注册有效期满 30 日前，申请办理延续注册。 21．业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意。 A．业主委员会 B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C．占总人数过半数的业主 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 答案：D 解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则； (2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会 成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施 的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重 大事项。 决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且 占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半 数的业主且占总人数过半数的业主同意。 22．对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。 A．55％ B．65％ C．75％ D．85％ 答案：D 解析：《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的 房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85％以上的，税务机关可以要求纳税 人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税 的清算。 23．某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元人民币，扣除项目金额为 1500 万 元，则应缴土地增值税为( )万元。 A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 4 解析：（1）土地增值额=3000 万元－1500 万元＝1500 万元。 （2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额 100％，未超过 200％的，应纳税额＝土 地增值额×50％一扣除项目×15％=1500×50％一 1500×15％=525 万元。 24．2007 年某市职工上一年度月平均工资为 2000 元人民币，该市职工张某上一年度月 平均工资为 2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为( )元。 A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根据财政部、国家税务总局《关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人 所得税政策的通知》(财税[2006]10 号)单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平 均工资 12％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位 和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工 平均工资的 3 倍，具体标准按照各地有关规定执行。 25．王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活 用品消费对王某的边际效用( )。 A．会减少 B．会增加 C．保持不变 D．可能增加也可能减少 答案：B 解析：根据边际效用递减规律，当增加商品 X 的消费时，X 的边际效用逐渐减少；而商品 Y 的消费量因商品 X 的增加而减少，故 y 的边际效用增加，所以 X 替代 Y 的边际替代率(绝 对值)呈逐渐递减的趋势，因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。 26．商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。 A．负债业务 B．资产业务 C．中间业务 D．代理业务 答案：B 解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商 业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。 27．结合保险的本质，属于保险基本职能的是( )职能。 A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配 答案：A 解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组 织经济补偿职能。保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融 通资金职能、防灾防损职能和分配职能。 28．某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又 能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( )。 A．股份 B．股单 C．股票 D．公司债券 答案：C 解析：股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的 股票而获得交易差价收益。 29．下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。 A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B．除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D．委托人与拍卖人是平等的民事主体 答案：C 解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。 5