2007年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2007 年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 一、问答题(共 3 题，每题 10 分) (一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为 300m2，用途为住宅， 土地为出让使用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2005 年 2 月将该房屋 改为商店并经营，于 2006 年 6 月以 3000 元/m2m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要， 张某于 2006 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为 2300 元/m2m2。 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 2007 年 9 月 30 日， 乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元/m2m2。张某认为该估 价结果偏低，因 2007 年 4 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000 元/m2m2。你认为应如何 解释该估价结果的合理性? 1 答 1 估计时点不一样，估价价值不一样。 2 二者的价值类型不同。转让价格是市场上的实际成交价格。抵押价值是正常的市场价 格减去法定优先受偿款后的价值 3 二者对房屋用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途即住宅评估的价值， 转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2 答 1 二者的时点不同，价值不同。 2 价值内涵不一样，拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同，拆迁补偿金额包含了拆 迁补助费、临时安置补助费、装修费。 3 对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申 请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、 朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m2m2 65 48 50 成交单价/m2(元/m2m2) 15500 14500 15000 成交日期 2007 年 9 月 2007 年 8 月 2007 年 10 月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素?(说明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分) 1 答 1 甲公司应提供房屋的权属资料。包括房地产产权证或 土地使用权证，房屋所有权证； 租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。 2 答 （实物 权益 区位） 1 应考虑房屋的新旧程度，土地使用年限； 2 房屋的临街状况，包含宽深比或临街宽度等 3 房屋的使用面积 4 房屋的层高，净高或平面布局或内部格局或平面形状等； 1 5 房屋装修或设施设备情况。 (三)2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 6～8 层，2005 年 5 月甲公司与乙公 司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分 别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为 2007 年 10 月 15 日。 请问： 1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分 析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 1 答 1 市场租金和合同租金差异的大小， 2 合同约定的保证金数额大小及约定的租约条件。 3 承租方对估价对象已投入的成本太小。 2 答 取租赁期内合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人的 权益价值。 二、单项选择题(共 3 大题，10 小题，每小题 2 分) (一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 1997 年 12 月 31 日建成投入使用，经济寿 命为 50 年。经批准，该公司于 2005 年 12 月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理 二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使 用期限为 40 年，自 2005 年 12 月 31 日起至 2045 年 12 月 30 日止，不可续期。2007 年 6 月 30 日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( C)。 A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D、作价出资价格应较评估出的价值低 2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( C)年计算建筑 物的折旧。 A、38.5 B、40.5 C、48.0 D、50.0 3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净 收益为 300 万元。且未来每年不变，报酬率为 7.5%，则收益价格为(A )万元。 A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.44 4.若合资期限约定为 20 年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则 下述描述中最准确的是( A) A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值 B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减 20 年后房地产剩余价值 的折现值 2 C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投 入的更新改造费用。 D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动 而适时调整 (二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发 公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行 房地产开发，具体计划如下： 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 2 20 万 m 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15 万 m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15 万 m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成 本低 100 元/m2m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开 发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用 假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( C)。 A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( D)。 A、目前住宅市场价格 B、未来住宅市场价格，折现至估价时点 C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点 7.在确定开发成本时，应采用( A)。 A、该开发公司测算的开发成本 B、现时的客观开发成本 C、各期销售时的客观开发成本 D、各期开发时的客观开发成本 8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括(C )。 A、销售费用、销售税费和开发利润 B、销售费用、销售税费和所得税 C、销售费用、销售税费和购地税费 D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 (三)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗 4270m2 的商业用地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为 39 年，两种估价方法 测算出的结果分别为 2000 元/m2m2 和 2300 元/m2m2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月 该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106;土地报酬率为 6%。 9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( D)。 3 A、[2000，2300] 2000×0.3+2300×0.7 B、[2030，2270] C、[2060，2240] D、[2090，2210] 2000×0.7+2300×0.3 10.假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m2m2，则该宗地 于 2006 年 10 月 21 目的土地使用权价格是( D )元/m2m2。 A、2136 B、2165 C、2179 D、2206 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处(每指明一处错误得 3 分，本 题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) 封面和目录(略) 致委托人函 ××市中级人民法院： 受贵法院的委托，我公司对位于××市××路 3 号楼 5 层整层 957.3m2 办公用途的房 地产(以下简称估价对象)进行了估价。(1 致委托人函缺估价目的。） 估价时点：2007 年 3 月 5 日。 我公司根据《房地产估价规范》(GB/m2T502911999)的要求，根据估价目的，遵循估 价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估 价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估 价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整(RMB 1094 万元整)，折 合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433 元/m2m2)。 估价报告应用的期限：自 2007 年 3 月 16 日起 1 年。 随函附交 3 份房地产估价报告。 ××××房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：×××(签字) 2007 年 3 月 16 日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系 或偏见。 4 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论， 撰写本估价报告。 5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。 （2 缺现场查看估价师姓名） 6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。 8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告 或报告中，也不得以任何方式公开发表。 注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略) 注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)、《国有土地使用证》 [证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、 实物、权益状况如下： (一)区位状况 位置：坐落××市××路 3 号楼 5 层整层 城市规划：行政办公区 环境景观：优美整洁 公共服务及基础设施完备程度：基本完备 商务氛围：处于××市行政中心范围（3 建筑物区位状况描述中缺四至，与重要设施 的距离，交通条件，朝向等。环境景观 公共服务基础设施描述过于简单。） (二)实物状况 1.土地状况 用途：办公 地号：××区××街道 163 街坊 1/m26 丘 四至：(略) 土地等级：1 级 土地共用面积：3500m2 地势：土地平整 其中土地分摊面积：500m2 2.建筑物状况 建筑面积：957.3m2 建筑结构：砖混一等 层数：7 层，无地下室，估价对象处于 5 层 层高：3.3m，檐高：24m 用途：办公 竣工日期：1999 年 12 月 1 日 装修：室内普通装修、公共部分精装修 设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略) 5