2005年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题

2005 年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号。) (1)房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ A. 独一无二和供给有限 B. 独一无二和价值量大 C. 流动性差和价值量大 D. 不可移动和用途多样 ）的特性。 (2)在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。 A. 使用估价对象房地产的实际成交价格 B. 使用政府公布的房地产交易指导价格 C. 使用近一年内房地产的平均成交价格 D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 (3)某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿 指导价格在该区为 4000 元/㎡，并丑一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达 到 2000 元/㎡，房地产市场交易价格为 6000 元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房 售价预计为 9000 元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/㎡为基础进行修正。 A. 4000 B. 5000 C. 6000 D. 9000 (4)假设某类住宅的价格从 3000 元/㎡下降到 2800 元/㎡，其需求量从 900 套上升‘到 1000 套 则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。(过时) A. -33 B. -0．66 C. 0．66 D. 1．53 (5)在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元/㎡，建筑面积 100㎡，首次支付 24 万 元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/㎡，建筑面积 120 ㎡，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700 元/㎡，建筑面积 90 ㎡，成交时一次付清；丁成交价格 4760 元/㎡，建筑面积 1lO㎡，成交时支付 20 万元，一 年后付清余款 32．36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序 1 为（ ）。 A. 甲;乙;丙;丁 B. 乙;丁;甲;丙 C. 乙;丙;甲;丁 D. 丙;乙;丁;甲 (6)某宗地面积为 5000㎡，现状容积率为 0．8，土地市场价值为 4000 元/㎡，拟进行改造。 批准的规划容积率为 5．0，楼面地价为 l500 元/㎡，则理论上应补交地价（ ）万元。 A. 1250 B. 1750 C. 2050 D. 2150 (7)房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站存（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A. 委托人 B. 估价报告预期使用者 C. 管理部门 D. 中立 (8)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 ）， (9)在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可 比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A. 0．5～2．0 B. 1．5～2．0 C. 0．5～1．5 D. 1．0～1．5 (10)承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200㎡，租 赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/㎡。若 折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为（ ）万元。 A. 6．19 B. 6．42 C. 7．20 2 D. 9．58 (11)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费 为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/㎡，买 卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支 付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ） 元/㎡。 A. 2020．80 B. 2214．29 C. 2336．45 D. 2447．37 (12)某套住宅建筑面积为 l00㎡，套内建筑面积为 92㎡，使用面积为 80㎡，每平方米使用面 积的价格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。 A. 2400 B. 2580 C. 2607 D. 2760 (13)评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 YV．/㎡，成 交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末～2005 年 9 月末的价格每月与上月 的 变 动 幅 度 为 1 ． 5% ． 2 ． 5% 。 0 ． 5% ， -1 ． 5% ， -2 ． 5% ， -1 ． O% ， l ． 5% ， 1．5%，0%。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为（ ）元/㎡。 A. 2938 B. 2982 C. 3329 D. 3379 (14)在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/㎡、6700 元 /㎡和 6300 元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0．3、0．5 和 0．2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前 者与后者的差值是（ ）元/㎡。 A. -l00 B. -50 C. 50 D. 100 (15)下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ A. 交通拥挤 3 ）。 B. 建筑技术进步 C. 城市规划改变 D. 自然环境恶化 (16)某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120㎡，单位建筑面积的重置价格为 800 元/ ㎡，建筑物残值率 6%，年折旧率 2．2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。 A. 76800 B. 79104 C. 77952 D. 81562 (17)某建筑物实际经过年数为 l0 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维 护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经 济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A. 43．2% B. 50% C. 56．8% D. 70% (18)某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减 少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/㎡，又知该写字楼可出租面积为 l0000㎡，运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩 余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元 的贬值。 A. 548．19 B. 558．15 C. 567．39 D. 675．40 (19)某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物 的经济寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。(说明：题干中 假设土地出让合同中未约定不可续期) A. 40 B. 43 C. 47 D. 50 (20)下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 4 ）。 B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 (21)某房地产的报酬率为 8%，收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/㎡。若报酬率为 6%、 收益期限为 50 年时，则该房地产的价格为（ ）元/㎡。 A. 3800 B. 4500 C. 5200 D. 5600 (22)某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万 元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%，则 该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。 A. 280 B. 285 C. 290 D. 295 (23)某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字 楼价格为现在写字楼价格的 l．2 倍，该类房地产的报酬率为 l0%，则该宗写字楼现在的价 格为（ ）万元。 A. 4580 B. 5580 C. 6580 D. 7580 (24)某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 lo 月到 2040 年 10 月，预计未来正常 运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类物业无 风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近 于（ ）万元。 A. 536 B. 549 C. 557 D. 816 (25)某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑 面积为 15000㎡，年净收益为 480 万元，自开工建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还 需 l．5 年，已知报酬率为 8%，折现率为 l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（ ） 5