2003年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2003 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号。） 1．估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。 A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的 D．估价对象状况 2．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力 3．某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑面积为 5000m2，建筑物的基底面 积为 700m2，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为（ ）。（建设工程教育网原创） A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7 4．当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。 A．均衡价格下降，均衡交易量增加 B．均衡价格下降，均衡交易量减少 C．均衡价格上升，均衡交易量增加 D．均衡价格上升，均衡交易量减少 5．房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。 A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求 6．基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格 7．已知某房地产价格为 900 元/mm2 时，需求量为 100 万 m2，当价格为 1000 元／m2 时，需求量为 90 万 m2，则需求价格弹性为（ ）。（建设工程教育网整理） A．10 B．9 C．0.9 D．0.1 8．估价报告有效期应从（ ）起计。 A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之目 D．签订估价委托合同之日 9．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新 建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。（建设工程教育网提供） A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提 10．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产 的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则 1 11．在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。（建设工程教育网 整理） A．本估价机构所有 B．所有参加该估价项目 C．由引交估价项目负第一责任 D．任本估价机构法定代表人 12．某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付 清，当时月利率为 1％。该房地产的实际价格为（ ）万元。 A．87 B．124 C．130 D． 134 13．某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。 据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5％和 3％， 则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产 15．某可比实例的实物状况比估价对象优 9％，则其实物状况修正系数为（ ）。 A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10 16．某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点 为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 曰进行复估，则复估的估价时 点为 （ ）。（建 设 工程教育网原创） A．2003 年 6 月 15 日 B．2003 年 8 月 15 日 C．签订估价委托台同之日 D．估价人员与委托人商定的某日 17．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。 A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年 数 18．某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经 济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 A．37 B．40 C．60 D．63 19．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧 20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。（建设 工程教育网原创） A．土地取得成本+开发成本 B．土地取得成本+开发成本+管理费用 2 C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值 21．某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年，残值率为 4％，该建筑物的成新率 为（ ）。 A．75％ B．79％ C．81％ D．84％ 22．建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。（建 设工 程教育网原创） A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格 23．收益法中所指的收益是（ ）。 A．估价时点前一年的收益 B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益 24．有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7％，土地资本化率为 6％，建 筑物资本化率为 8％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。 A． 30 B．40 C．50 D．60 25．采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。 A．资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠 B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠 C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优 惠 D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的 优惠 26．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。 A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况 C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况 27．有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年 的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10％，则该房地产的收益 价格为（ ）万元。（建设工程 教育网原创） A． 400 13．450 C．500 D．540 28．某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元， 资本化率为 10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的 使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A．180 B．196 C．200 D．300 3 29．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。 A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿 30．对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估 宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋 势法相结合进行估算。 A．比较法 B．收益法 C．，成本法 D．路线价法 31．某地区商品住宅价格自 1997～2002 年分别为 3100 元／m2、3260 元／m2、3440 元／m2、3620 元／m2、3800 元／m2、3980 元/mm2，采用平均发展速度法预测 2003 年住 宅价格为（ ）元／m2。 A．4120 B．4149 C． 4184 D．4216 32．基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。（建 设工程 教育网原创） A．收益原理 B．替代原理 C．地租理论 D．区位理论 33．某高层住宅大楼，房地总价值为 8000 万元，其中建筑物价值占 40％。某人拥有 其中的一套住宅，房地价值为 150 万元，该部分的建筑物价值为 50 万元，则此人占有的土 地份额为（ ）。 A．19％ B．21％ C．23％ D．25％ 34．若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的宗地 价格，其平均深度价格修正率为（ ）。 A．78％ B．85％ C．117％ D．150％ 35．在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和 估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声 B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少 选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。） 1．《房地产估价规范》的内容包括（ ）。（建 设工程教育 网原创） A．评估制度 B．估价原则名 C．估价程序 D．估价报告 E．职业道德 2．收益性房地产包括（ ）。 A．未出租的餐馆 B．旅店 C．加油 D．农地 E．未开发的土地 3．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 4 C．估价对象的范围有可能不同 E．不影响估价报告的用途 D．不影响估价结果的公正性 4．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（ ）卖者所愿意接受的最低价 格时，交易才会成功。 A．高于 B．等于 C．低于 D．不高于 E．不等于 5．估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。 A．实地查勘记录 B．委托人名片 C．估价项目来源和接洽情况 D．估价中的不同意见 E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 6．下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教 育网 原创） A．可比实例一定是交易实例 B．可比实例不一定是交易实例 C．交易实例一定是可比实例 D．交易实例不～定是可比实例 E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 7．下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。 A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告 B．估价报告可视为估价人负提供给委托人的产品 C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要 D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影 响 E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件 8．收益乘数有（ ）。 A．毛租金乘数 B．利润乘数 C．净收益乘数 D．销售收入乘数 E．潜在毛收入乘数 9．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。 A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设旌建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费 10．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教育 网原 创） A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 5