2002年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案

2002 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一．单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的 自有资金或股本金。 a、15% b、20% c、30% d、40% 2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资 格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（ ）。 a、产品线定价 b、选择品定价 c、补充品定价 d、产品束定价 3．某综合楼总建筑面积为 10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为 7000㎡，可出 租的商业建筑面积为 1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系 数为（ ）。 a、80% b、90% c、85% d、95% 4．某开发项目的规划建设用地面积为 5000㎡，如果地上建筑容积率为 6、建筑覆盖 率为 50%、楼高 17 层（其中 1-4 层为建筑面积相等的裙房，5-17 层标准层），则标准 层每层建筑面积为（ ）㎡。 a、882 b、1765 c、1667 d、1538 5．某开发商于 1999 年 8 月 1 日获得开发项目用地的土地使用权，2000 年 6 月 1 日 完成规划设计，2000 年 10 月 1 日获开工许可证，2002 年 4 月 1 日项目建成并获发竣工 证书，2002 年 10 月 1 日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。 a、1999 年 8 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日 b、2000 年 10 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日 c、1999 年 8 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日 d、2000 年 10 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日 6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设 定的目标收益率之间的关系是（ ）。 a、 越大， 越大 b、 越小， 越大 c、 越大， 越小 d、 与 无关 7．某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等 额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。 a、9.00% b、8.05% c、30.00% d、7.52% 8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和 d.建设 工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。 a、abcd b、acdb c、cadb d、cbad 9．某公司以 120 万元购买了 150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年 20 万元，业主需支出的年维修管理费为 5 万元，房产税、营业税等税费支出为 2 万元/年，则 该写字楼投资的年收益率为（ ）。 a、7.5% b、10.8% c、12.5% d、15.0% 10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（ ）。 a、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命 b、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命 c、经济寿命＝会计折旧年限﹤自然寿命 d、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命 11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。 a、质量控制 b、进度控制 c、合同管理 d、成本控制 1 12．某住宅小区规划建设用地面积为 40 公顷，容积率为 1.40，建筑密度为 35%， 小区内的道路、广场用地为 6 公顷，则该小区的绿地率约为（ ）。 a、40% b、45% c、47% d、50% 13．计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。 a、总工程量 b、实测工程量 c、工程量清单 d、最终工程量 14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。 a、超额利润 b、投资回报 c、内部收益 d、风险补偿金 15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为 12%，当前整个市场的平均 收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市 场的风险相关系数是（ ）。 a、0.57 b、0.74 c、0.80 d、1.04 16．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。 a、社会平均收益率 b、通货膨胀率 c、国民经济增长率 d、项目基准收益率 17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000㎡的写字楼项目，已知该项目 的综合开发成本为 3000 元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为 85 元/㎡，如果该 写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85，经营成本为租金收入的 30%，则该写字楼项目投 资的成本收益率为（ ）。 a、23.8% b、20.23% c、19.70% d、18.96% 18．当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。 a、名义利率大于实际利率 b、实际利率大于名义利率 c、名义利率等于实际利率 d、实际利率小于名义利率 19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。 a、相互影响性 b、适应性 c、不一致性 d、保值性与增值性 20．一般来说，标准方差越小，投资风险（ ）。 a、越小 b、越大 c、越难控制 d、越难估算 21．如某笔贷款的月利率为 1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（ ）。 a、12% b、12.55% c、12.68% d、13.55% 22．某物业的月租金收入为 10 万元，经营费用占租金收入的 50%，年还本付息数额 相当于经营费用的 1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（ ）。 a、2 b、1.5 c、3 d、1 23．对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。 a、投资机会研究 b、初步可行性研究 c、详细可行性研究 d、项目的评估和决策 24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用 ， 是（ ）。 a、单元估算法 b、单位指标估算法 c、工程量近似匡算法 d、概算指标法 25．动态投资回收期是指项目以（ ）低偿全部投资所需的时间。 a、净现金 b、净收益 c、净现值 d、财务净现值 26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其 对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。 a、盈亏平衡 b、敏感性 c、风险 d、概率 27．投资组合是（ ）的一个有效措施。 a、提高投资收益 b、提高市场竞争力 c、开拓投资领域 d、规避投资风险 28．建筑工程招标文件中，不包括（ ）。 a、工程标底 b、工程数量 c、设计图纸 d、合同条件 2 29．张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅，一年后该住 宅交付使用时，现房价格涨到了 120 万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。 a、10% b、20% c、50% d、200% 30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。 a、60% b、70% c、80% d、90% 31．某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前 80 名购房者给予 20%的 价格优惠，这种价格折扣技巧属于（ ）。 a、现金折扣 b、数量折扣 c、折让 d、季节折扣 32．市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。 a、业主希望的投资回报率 b、承租人愿意承担的费用 c、承租人的承受能力 d、同类型物业的市场供求关系 33．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位 是（ ）。 a、开发商 b、承包商 c、监理单位 d、相关的政府部门 34．在房地产定价方法中，名牌策略属于（ ）。 a、成本加成定价法案 b、目标定价法 c、认知价值定价法 d、领导定价法 35．某物业当前的市场售价为 5000 元/㎡，其业主拟采用租金按年 5%等比递增方式 出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 12%，则第一年的租金应该确定为（ ）元/㎡。 a、482.79 b、448.24 c、467.25 d、498.53 二．多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意 的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。） 1．房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（ ）。 a、营业税 b、教育费附加 c、城市维护建设税 d、房产税 e、土地使用费 2．在下面所示的现金流量图中，已知 a、i 和 p，求 f，采用复利系数标准表示法表示， 正确的是（ ）。 f=？ a 0123456 P a、f=5a-p b、f=a(f/a,i,5)-p c、f=a(f/a,i,5)-p(f/p,i,6) d、f=a(f/a,i,5)(f/p,i,1)-p(f/p,i,6) e、f=[a(p/a,i,5)-p](f/p,i,6) 3．按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（ ）。 a、固定价格合同 b、包工包料合同 c、独立承包合同 d、成本加酬金合同 e、计量估 价合同 4．项目管理的目标就是寻求项目（ ）的最优均衡控制。 a、时间 b、资源 c、质量 d、安全 e、成本 5．衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（ ）。 a、存款周转率 b、利息保障倍数 c、资产负债率 d、流动比率 e、速动比率 6．通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（ ）。 3 a、主要区域 b、次要区域 c、规划区域 d、衍射区域 e、边界区域 7．在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（ ）。 a、工程保险 b、工人人身保险 c、第三方保险 d、意外保险 e、质量保险 8．房屋开发费包括（ ）。 a、建安工程费 b、“三通一平”费 c、拆迁安置补偿费 d、公共配套设施建设费 e、基 础设施建设费 9．依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。 a、联合代理 b、买方代理 c、独家代理 d、卖方代理 e、双重代理 10．按照用途的不同，物业可以分为（ ）。 a、居住物业 b、商业物业 c、工业物业 d、出租物业 e、土地 11．按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（ ）。 a、购建房贷款 b、流动资金贷款 c、房地产开发贷款 d、房地产经营贷款 e、固定 资产投资贷款 12．按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（ ）。 a、直接融资 b、间接融资 c、权益融资 d、债务融资 e、安全融资 13．房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。 a、物业管理 b、运营管理 c、设施管理 d、资产管理 e、组合投资管理 14．下列投资形式中属于房地产间接投资的有（ ）。 a、房地产开发投资 b、购买房地产开发企业的债券 c、房地产置业投资 d、购买住房抵 押支持证券 e、购买于房地产投资信托基金 15．某笔房地产开发贷款的综合风险度与（ ）直接相关。 a、贷款额 b、企业信用等级 c、自有资金数量 d、项目风险等级 e、贷款期限 三．判断题（共 15 题，每题 1 分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断 错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。） 1．不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种 投资途径都是合理的。（ ） 2．在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉。（ ） 3．动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。 （） 4．机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ） 5．当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。 （ ） 6．资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 （ ） 7．为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估， 并将评估结果向业主委员会报告。 （ ） 8．对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。 （ ） 9．在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范 围和变化概率估计的准确性。 （ ） 10．通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ） 11．资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时 间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ） 12．税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定 的。（ ） 13．在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等 4 书面文件，优先于合同通用条款。 （ ） 14．在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、 交待工程标底。 （ ） 15．如果开发商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项 中扣回开发商支付的保险费。 （ ） 四．计算题（共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式 。 无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。） 1．某家庭购买一套单价为 2800 元/m2、面积为 120m2 的住宅。银行为其提供了 20 年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的 70%、利率为 6%，按月等额偿还。另知， 从 1995 年 到 2001 年 消 费 者 价 格 指 数 依 此 为 100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的 依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于 1995 年到 2001 年间的年平均通货膨 胀率，基年为 2001 年末。 问：（1）该家庭的月还款额为多少？ （2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？ 2．某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 1200 万元的一出租公寓 20 年的经营 收益权，用于出租经营。第一年投入装修费 300 万元并完成装修；第二年开始出租，当年 的月租金收入为 25 万元，经营费用占租金收入的 1/3；此后一段时期内，租金收入和经营 费用均以每年 5%的比例递增；从第 11 年起，租金收入和经营费用稳定在第 10 年的水平 上。若投资者期望的目标收益率为 13%，贷款利率为 8%，折现率为 10%。试列出项目 的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款 发生在年初，其他收支均发生在年末）。 参考答案： 一、 1a 2d 3c 4d 5c 6a 7d 8d 9b 10d 11b 12d 13c 14d 15b 16d 17b 18b 19b 20a 21a 22c 23a 24d 25b 26b 27d 28a 29d 30c 31c 32d 33a 34c 35a 二 、 1abc 2ce 3ade 4abce 5bcde 6abe 7abc 8ade 9bde 10abc 11acd 12cd 13acde 14bde 15abde 三、 1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f 四、（1） （一）已知条件 1、住宅总价值：2800×120=336000（元） 2、贷款额：P=336000×70%=235200（元） 3、贷款期：n=20×12=240 4、月利率：I=6%/12=0.5% （二）该家庭月还款额： A=P·I/[1－1/（1+I）n]=……=1685.05（元） （三）通货膨胀计算：Rd=(114.6/100)1/6 －1=2.30% （四）由（1+Ra）=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62% 5