创新才是经济的核心1

 “金融机构行业集中度提升是必然的，银行业工农中建市场份额会上升。” 
　　近日，经济观察报主办的第十五届中国蓝筹地产年会在北京举行，会议以“城乡进化论――以美好生活为蓝图”为主题，众多专家学者、房地产从业者纷纷发言。北京师范大学金融研究中心主任钟伟结合金融行业的发展，谈了他对当前房地产行业的认识。 
　　钟伟表示，金融不是经济的核心，创新才是。基于三四线城市的高周转开发模式也许在2018年还行得通，但未来能走多远还有待观察。就房地产发展趋势而言，由于农村人口在流失，财富和人口都向城市集中，就商业机会而言城市比农村机会更多，而资产运营比房地产开发也更为重要。 
　　下面为发言节选： 
　　金融行业的趋势 
　　金融从来就没有被证明是经济核心，金融不是经济的核心，创新才是。 
　　中国金融行业面临着怎样的状况？首先金融货币供给包括涉融、广义信贷增速放慢；其次运行到4月份，无论央企、地方国企、地方政府、民企和居民都没钱，都觉得钱紧、钱贵。 
　　以地方政府为例，2017年由于房地产特别好，土地出让收益加上涉及房地产包括土地增值税、契税、企业所得税等税费，地方政府能从房地产行业获得13-15万亿元收入。今年土地出让收益在1、2月份非常低，3、4月份略微高一点，所以地方政府财政困难比较大。 
　　企业也一样，还有其他一些因素吗？也有的，比如说资管，资管新规涉及到100万亿元金融资产，从表外回到表内，从非标回到标准，这个过程异常痛苦，并不是100万亿元表外都能够回到表内。其中百万亿元老资产对接两个主要的平台，一个是地方政府融资平台，一个是房地产平台，到2020年之前大约有62-65万亿元老的资产要得到清理。假定其中60-70%能回表，还有30-40%不能回表，意味着30万亿元不能回表。 
　　金融利率价格也不乐观，做实体经济只能获得6.2%-6.5%左右回报，十年期国债目前资金价格3.6%-3.7%，国开债的价格在4.5%左右，信用逆差拿6.3%、6.4%减掉4.5%，大概就一两个点左右，信用过小，如果央行不能降低负债成本，企业不可能获得便宜融资，这个状况愈演愈烈。 
　　总体上来讲，如果三年时间人民币比美元是稳甚至略有升值，利率水平是高的，那么今后一段时间利率有没有下行空间？取决于人民银行操作意愿。 
　　金融未来是什么？第一个是金融机构行业集中度会提高，没有必要存款性机构4000多家，那么多中小银行、农信社、乡村银行、村镇银行，未来没有那么大生存土壤，互联网金融机构也没有那么广阔的发展空间，金融机构之间彼此交错混业经营，金控格局也难以维系，在一些金融机构处于控股地位的房地产企业，未来控股地位也会受到很大限制。 
　　所以金融机构行业集中度提升是必然的，银行业工农中建市场份额会上升，农信社、中小银行可能会下降甚至淘汰出局；业务更多回归传统而不是创新，这是金融的明显趋势。 
　　房地产行业的机会 
　　很多人说“房子是用来炒的，股票是用来住的”，原因是什么？看一下2008年5、6月份，过去十年上证指数跌了10%左右。2008年北京房地产均价在7300元-7400元左右，目前均价是6.8万元左右。所以，当年你要投资股票跌10%，投房地产大概涨7-8倍，这是过去一段时间我们能看到的情况。 
　　可是风向变了，中央强调房子是用来住的、不是用来炒的。另外还有一些故事，例如雄安新区，雄安跟商品房开发关系是比较弱的。例如海南自由港，自贸区的概念很多，但自由港还是第一次被使用在一个区域，自由港跟房地产开发关系也很弱。 
　　随着多主体供给强调、多层次需求满足、租售并举等一系列措施，预示着在今后很长一段时间，房地产市场从单纯市场化供给、商品房唱主角变成了多主体供给，政府、企业，甚至有一些基层政府都有可能登台亮相，形成一个非常复杂多轨制，对房地产行业是挑战。 
　　房地产行业基本有三大趋势。 
　　第一、城市比农村更重要，如果现在你走向农村，响应振兴乡村号召不一定符合商业规则。因为目前农村5.9亿人，城镇7.9亿人，财富和人口都向城市集中，而不是向农村集中。在城市进行房地产开发，是以城市更新和居民改善需求为主。农村5.9亿人口会减少，财富会流出，目前并不仅有城乡差距，还有贫富差距，中国居民可支配投资35%-36%集中在1%的居民手里，剩下的99%的人拥有大概65%左右的金融资产。 
　　第二、资产运营管理能力比开发能力重要。在城市大规模供地、开发的余地已经不大了，更多是拿到好地做一些优质资产，这些资产值多少钱取决于资产运营能力。一些综合体运营管理好能够获得6%-7%年回报，管不好只能获得3%-4%回报，市场估值就两样了。 
　　第三、高周转暂时行得通，未来是否行得通不知道，尤其提醒以住宅开发为主、负债率在85%以上的企业，可能会面临一系列问题，并不是说高负债一定不好，要看负债结构，如果发了三年期、五年期的美元债，然后兑成人民币在国内来使用，债务期相对较长，安全期可能会大一些。有的企业强调跟投机制，四个月要开盘，五个半月要现金流反正，这种高周转基于三四线城市住宅开发模式，在未来能走多远很难判定。 
　　房地产是一个城市化现象，也是一个货币化现象，这是毋庸置疑的。三四线城市再分化，更多机会也不是三四五线的，而是重新回到一二线。 
　　再看一下，居民收入增长是能够支持房价的，很多人可能会不喜欢这一点，前两天有人说在1989年到1990年，北京房价是1600元，而目前北京房价已然是好几万元了，所以房价贵了，这个说法不一定成立。目前6.8万元，1989年是1600元，可以计算出涨了多少倍。目前北京市民平均工资大概是7000多元，1989年是68元，可以计算出每月工资能够购买的商品房面积。毫无疑问，1989年1600元房价比现在6.8万元的房价要贵得多，因为市场化商品房供给永远都是以市场化方式去增加供给，推低价格使得居民可承受。 
　　2018年推出一系列不利于房地产的金融举措，春节前发外债发了的，最近也发不了了；以前通过万能险、投连险还能融资，现在融不了了。从信贷或者信托获得融资，难度不是减少而是增加。总体上来讲融资状况不是太好。 
　　从1-4月份房地产运行格局来看，可以概括为几句话：第一句是土地出让开始停滞不前，尤其是三四线，土地出让收益增长基本上为零；第二句是资金到位不断下滑，每月房地产资金到位大概1.2万亿元，同比已经少增长1500亿元-2000亿元，房屋销售增速同比打了对折。年内还好，但是高周转模式能够维持多久，就不太好说了。 
　　向大家汇报些热门的东西，比如说绿色建筑，它是一个好东西，可是消费者愿意买单�幔课颐乔康髀躺�建筑是为了让消费者对更高建造成本支付价格，还是为了通过绿色建筑去发行绿色债券，获得比较便宜和方便的融资？目的是什么？ 
　　又譬如特色小镇，特色小镇是通过其在非公开市场拿地，还是有其他的一些想法呢？究竟有没有在特色小镇上加载产业的能力？绝大部分开发商，尤其是华南的开发商，他们不具有在住宅开发加载产业的能力，或者说目前华南曾经最领先的开发商，慢慢有一些不再那么领先了。 
　　机会大概在三个方面：一是市场未饱和区域，比如佛山、东莞；二是城市首位度非常高的区域，例如在成都，目前看机会比较好的是太原和石家庄，以及郑州；三是基础设施改变非常大的区域，例如将在沿海建立一条京沪东线，会对山东南部临沂、新沂，包括江苏北部和江苏靠近深海的城市改变比较大，结构性的机会还有。