经济学论文：专家把脉“中国经济金融与地产”

　　诸专家对金融与地产如何共同促进良性发展也发表了精彩观点。华远集团总裁任志强从宏观视角分析，我国的金融体制需要根本变化。建业地产行政总裁兼执行董事王天也则从银行与地产结合的微观视角表示，银行贷款要与房地产行业特性结合；北京德柏金资产管理公司合伙人严清判断，产业基金是解决中小企业融资的根本之道；知名财经评论人叶檀对目前内地房企赴港上市遇冷进行了分析，其表示，内地房地产扎堆在香港上市，本身就说明了房地产企业的潜在风险，如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态，预示着未来现金流可能崩紧。 

　　 

　　此轮经济复苏的走势很可能是"根号"型 

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广 

　　我判断明年我国经济总体与今年持平，此轮经济复苏的走势可能会呈现"根号"型。目前政府主要任务不是"急治"而是"疗养"。今年上半年持续过快的货币供应增长会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素，必须下决心控制货币供应量增长，核心是收缩信贷。 

　　从今年前三季度经济走势来看，经济增长率逐渐上升，上半年国内生产总值同比增长7.1％，下半年估计将超过9％，全年国内生产总值按不变价计算将增长8.1％(31.6万亿元左右)。预计2010年经济增长8.3％左右，与2009年基本持平，但不会像一些过于乐观者预计的中国经济将很快进入新一轮上升周期，甚至"v"型反转。做此判断主要基于经济增长结构将发生的以下一些新变化。 

　　首先，政府和市场作用之间的交互变化将逐渐产生平德。今年政府以"急症"方式保增长，实行了超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划，现在是政府作用强，市场相对弱，出口仍旧非常低迷；而明年政府主导的效应可能就会递减，市场效应会加强。 

　　其次，三大需求对GDP贡献此消彼涨产生平衡。今年消费、投资表现强劲，出口形势急转直下；但明年随着政策刺激因素减弱，投资、消费会有回落趋势，而出口在明年上半年可能恢复到比较低的正增长。 

　　另外，还有一个重要因素，现在产能过剩会对市场形成很大压力。因产能过剩，而需求不足，竞争非常激烈，实体经济价格就涨不上去，从产能角度来讲，未来经济增长的压力也较大。 

　　综合上述三个方面，明年我国经济"V"型大反转并不现实。我的判断是明年我国经济总体与今年持平，可能会呈现"根号"型走势。而随着经济"保八"基础逐步牢固，政府的主要任务不是"急治"而是"疗养"。今年上半年持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升，相反会对未来经济增长产生很大的不稳定因素，须高度重视。 

　　今年前三季度，我国共新增人民币贷款8.67万亿元，全年预计新增信贷10万亿元。而今年GDP增加约为1.5～1.6万亿元，绝对不会超过2万亿元。过去从2001到2008年，8年间，我国新增信贷累计量为20.1万亿元，而同期GDP增加20.4万亿元，也就是说GDP增长与新增信贷基本是1对1的关系。照此推理，今年我国新增货币供给10万亿元，应该形成10万亿元GDP增量，而10万亿元GDP增量意味着今年GDP增长是35％，而不是8.1％。去年国内生产总值已达30.067亿元，如此大的经济规模一年增加35％，完全是天方夜谭。 

　　这就说明我国实体经济不需要如此多货币，而信贷过度扩张无非形成两种效应，一是通货膨胀，二是资产泡沫。但在实体经济调整远未结束，出口形势不好，产能过剩问题严重，需求不足，竞争激烈，实体经济价格不可能上涨，cPI价格也涨不起来的情况下，怎么会有通货膨胀?货币多就产生通货膨胀是完全不成立的，于是这个结果就只能是变成资产泡沫。 

　　为进一步巩固"企稳向好、信心增强"的保增长成果，有必要继续坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但为了增强下一轮经济增长的后劲，在新的国际竞争环境中保持主动.要通过加快结构调整、提高产业竞争力来保增长。应把"调结构稳增长"作为反危机保增长第二阶段的重点。 

　　 

　　房地产行业复苏是可持续的 

　　瑞银证券首席经济学家汪涛 

　　最近的一些关于房地产销售下滑、二套房贷政策收紧的新闻报道，使得投资者开始担心中国房地产行业复苏的强度和可持续性。我们的判断是，房地产投资的复苏是可以持续的，而且会持续到明年全年，但是有一定的风险。 

　　8月份全国范围内的数据显示，房地产行业的复苏势头事实上正变得更加强劲。销售面积和新开工面积较去年同期强劲增长，而土地开发面积一年来也首次出现正增长。我们认为，强劲的同比增长率并不只是受基数效应的影响，事实上经季节调整后，一些数据已创下历史新高。近来关于销售下滑的一些报道可能并没有考虑季节性因素，也不能反映房地产行业整体活动水平。 

　　中国房地产行业的复苏是政策的变化，一年前的这个时候，我们发表了专题报告，详细阐述了为什么我们认为中国房地产行业的下调不会持续很久，以及为什么房地产建设活动反弹是推动国内需求不可或缺的。此后我们一直密切关注着房地产活动和相关政策方面的动向。 

　　从整个宏观经济来看，房地产复苏是宏观政策从去年年底开始全面转向的重要原因。房地产的发展带动了很多国内其他的需求，像钢论文联盟www.LWlM.com铁、水泥、白色家电等等。以钢铁行业为例，40％是用在房地产建设，政府建设修铁路，大规模的基础设施的建设，这些东西需要的钢铁比起房地产来说小很多。对于重工业的需求，尤其目前出现产能过剩，出口疲软的情况下，还是要靠房地产为主的国内需求的增长。 

　　房地产行业的复苏预示着中国的整体经济活动、工业生产、建筑材料及大宗商品需求将持续复苏。今年的宏观经济增长主要是由政府投资拉动的基础设施为主的一个增长。但是，即使在今年的情况下，如果没有房地产行业的投资复苏，"保八"目标也是很难实现的。 

　　9月份瑞银建设活动指数强劲增长，其中新开工面积直线上升。与此同时，持续强劲的销售推动了房地产价格进一步走高。与房地产建设活动的反弹相一致，9月份房地产开发投资同样强劲增长。在过去的几个月中，中西部省份的房地产投资增速继续超过东部沿海省份。 

　　我们预计，房地产建设活动将在2010年持续繁荣，尽管其增速将会在未来几个月中企稳并有所回落。房地产行业的复苏是否会继续推高房价目前还不清楚，但建设活动的增加无疑预示着未来几个月和季度中大宗商品需求前景乐观。 

　　展望未来，考虑到目前的销售水平已非常高、价格上涨且政策存在不确定性，我们认为近期房地产销售的强劲势头可能会在未来几个月有所回落。但是，正如我们之前预测的，由于需求前景看好，并且地方政府将努力增加建设活动以实现其GDP增长目标，我们认为房地产建设和投资活动将继续复苏。尽管我们预计政府会陆续出台一些政策以防止房价过快上涨，但考虑到房地产在支撑国内需求复苏方面的重要性，我们认为房地产行业的政策不会全面收紧。 

　　此外，从复苏的持续性看，还是有一定的风险，一方面是流动性泛滥的问题，流动性泛滥最大的风险不是造成通胀，而是会造成资产市场的泡沫。另一方面，房价上涨过快会抑制大众住房市场的需求，同时也会形成对消费者物价通胀的预期。 

　　 

　　中国金融体制逻辑错误 

　　华远集团总裁任志强 

　　我国的金融体制需要根本变化。成熟的金融体制是以未来的收入流能力来判断企业的还债能力，而中国金融体制讲究的是有抵押，有担保，是以企业现在的资产够不够抵债来判断是否借贷，这是金融逻辑的错误，也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源。 

　　金融的概念是除了银行信贷以外的各种衍生产品都包含在内的。在我国，金融与地产的关系不能称之为金融地产，我们是以银行信贷为主导，更准确的称呼是房地产信贷，中国尚未进入到同步世界的金融发达阶段。 

　　在很多发达国家，房地产行业已经进入二手房阶段.比如美国近几年大概每年有700～800万套住房销售，而其中只有100多万套是新房，新房与二手房的比例达到了1:7；英国新房比例大概也只占5％，德国基本上没有什么新房。所以这些国家不需要生产型投资，金融服务是为二手房交易服务为主，是以金融业为主。 

　　中国目前房地产金融发展比较落后，我们当前房地产市场是以一手房为主，是以地产为主，金融为辅，所以是房地产金融，而非金融地产。 

　　目前我国房地产与金融的关系，涉及到两个层面，一方面是针对消费者，一方面是针对开发商。针对消费者方面，与国外证券化相比，我们仅限于银行的个贷，证券化几乎处于零发展阶段，非常落后，而且有些消费者还被加上了很多限制性条件，比如二套房贷消费者。 

　　针对开发商层面，房地产与金融的结合也存在着不平等现象。首先，信贷方面，中国信贷向大型国企转移现象非常严重；其次，在国内上市，"国"字头的企业上市经常可以获得特批，比如，中建组合时间比较短，并不符合有三年业绩才能上市的条件；再次发债也是大型国企发债相对比中小企业发债要容易得多得多。 

　　如果我们所有的金融服务都倾向于为大中型企业服务的话，中小企业怎么办?中小企业面临的问题就很多。 

　　在国际上不是这样，能否借贷、能否上市不是看企业规模大小，在美国真正的房地产开发企业上市的很少，上市的大部分都是服务型企业、持有型物业。注册资本金制度是中国计划经济的传统，需要企业有25％至30％的资本金，才可以进行银行贷款。而在美国不存在资本金的问题，百分之百贷款都行，但是其要求有后续保障，要有租约制。要看企业是否具有经营能力，比如，一个企业要运作一个项目，可以没有一分钱，没有自有资金，但是有70％的租约，银行就会贷款给企业。而中国的金融体制讲究抵押、担保。 

　　这是我国金融体制需要根本变化的问题。我国与国际的重要差别就在于国外的金融体制是以未来的收入流能否还债来衡量，而中国是以企业现在资产够不够抵债来决定是否借贷，这是金融的逻辑差别。中国的金融监管机构与管理机构并没有从金融的逻辑去研究抵押品而放贷，仍在像当铺一样试图用抵押品来交换风险，信誉与未来收入流在他们的眼中仍然不过是一种附属品，抵押物才是他们的命根，这也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源。