经济学论文：浅谈房地产市场与房地产开发

　　 关键词:房地产市场 房地产开发 区域性市场 市场分析与推广 市场信息

　　

　　 随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着"国民经济支柱产业"的方向迈进。

　　 研究房地产市场,必须了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员,了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的,只有这样,才能对房地产的发展趋势,对房地产投资的影响有较透彻的了解。掌握房地产市场的最新信息,实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。下面分三个方面来论述。

　　 一、 房地产市场的特性

　　 房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称,是一种特殊商品,它的不可移动性是其与劳动力,资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动,但它可以被某个人或某个机构所拥有。因此,就产生了交易。所以说房地产市场是令土地和各种类型物业(如:住宅、写字楼、商店和工业厂房等)的买卖双方走到一起,并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。而房地产开发则是一个动态的过程,它具有开发周期长,资金投入量大的特点,因此,房地产开发很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益情况做出精确的估计,也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是理想状态下的价值,而实际这些价值的确定取决于许多变量。因此,房地产市场是房地产权益的交易市场,是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利,而不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权,也可以是部分所有权。但这种权益一般都有明确的界定,不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人购买了一块土地,这就意味着他得到了这块土地的占有权、使用权、收益权和处置权。这种权利往往还受到各种事先约定的条件的限制。比如:需要给其他人的通行权,还要受城市规划,建筑条例的约束等。再如,我们在住房制度改革中,很多职工都以优惠的价格购买了自己的住宅蹀因而我们获得了房屋的产权。但在售房合同中明确规定,通过房改购买的房屋产权五年以后才允许在市场上公开转让,五年内如果转让,须按转让时的优惠价格卖给政府。这说明人们在房地产上享有的权力不是绝对的。

　　 房地产的不可移动性和受制于区域性的需要,决定了房地产市场是一个地区性的市场,不同的国家、不同的城市,甚至一个城市内的不同地区,房地产的市场条件,供求关系,价格水平都是不可比的。例如:我们塘沽区的解放路商业街的商业用房和杭州道沿街的商业用房及洋货市场的商业用房,他们所依托的大环境相同,所处的地理位置也近似,但解放路商业街的商业用房的价格比杭州道、洋货市场的价格要高得多。一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况,买卖双方都会去寻找有利于自己的价格,这就能使市场快速而容易消除同一种商品的价格差异。然而,房地产市场就没有那么简单了,这不仅在于买卖双方都很难及时了解最新的市场行情,而且在交易过程中费用十分昂贵。目前,绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产,而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次,只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说,要想了解最新的市场行情,并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。

　　 二、房地产市场的功能

　　 在市场经济条件下,市场供应和市场需求的相互作用形成了市场价格。所以说市场功能的核心形成了交易价格,因此,我们把市场定义为"能令买卖双方走到一起并达成彼此都能接受的交易价格的任何安排。"那么摆在房地产投资者前面的重大课题是如何理解房地产市场的功能。

　　 房地产市场是关于房地产权益交易的市场,这种权益可以具体地表现为所有权(永久产权)、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业,而后者则是为了投资目的而将物业(产业蹀出租给最终的使用者,从中获得投资收益。在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。市场不仅能预示市场的变化,还可以通过价格来指导买卖双方的行为,所以,价格机制是通过市场发挥作用的。

　　 开发商拟开发一个项目,首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性,以确定整体经济的发展趋势,一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析,城市土地的利用和工程建设的实施,达到城市物质环境的协调发展,给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何,这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。因此,一个地区的建设发展涉及到一个地区的长远和全局,从而确定这个地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如:二十世纪八十年代末期,西方发达的资本主义国家的经济普遍处于停滞和低速增长阶段,投资前景黯淡,资金纷纷外流,以寻求理想的投资场所,而中国的经济却处在强劲的上升阶段,政治的稳定,社会环境的稳定,使投资效益较高,因此吸引了大量的外来投资,尤其是国外及境外的投资者,由于他们能以较低的融资换取较高的投资收益,所以他们纷纷涌入中国投资市场。例如:天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的,美国独资的摩托罗拉,中法合资的梅兰日兰,中日合资的关西涂料有限公司等等,就是因为这些外商的投资,提高了这个城市的生活和工作环境,同时繁荣了天津地区的经济市场,更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题,做到了增收减负。经济的发展,人口的增多,使城市建设越来越快。在旧城区,大多数房屋都是年久失修的陋房、危房,居民居住条件极差,再加上交通的拥挤,市政公用设施的落后,给居民的生活带来了很多不便。为了提高城市居民的居住水平,改善城市环境,适应城市的经济发展,市场可以引导消费的潮流,从而适应供应条件的变化,甚至可以调整城市用地,提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面,即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究

论文联盟www.LWlM.cOm。一般的开发商注重分析市场的交易情况,包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系,想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究,必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析,如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话,那么,无论是房地产的投资者还是市场分析专家,都必须亲临现场获取第一手资料,有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论,就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者,这些使用者的态度和要求如何,总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略,确定建筑设计都具有指导作用。