经济学论文：看经济规律中的地产表情2011房地产市场将在政策引导下渐趋理性

　　活动特邀CCTV特约评论员、著名经济学家马光论文联盟www.Lwlm.com远，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌作为主讲嘉宾，由BTV主持人长盛以及楼市传媒董事长蔡鸿岩联袂主持。鸿程航旅俱乐部会员、BTV财经频道俱乐部会员、中信银行VIP会员以及和记黄埔地产特邀客户近500人参与了当天的活动。主持人长盛感慨道："在柏悦酒店这个厅举办了多次活动，这次是历次活动现场嘉宾数量最多、参与度最高的一次。"台上主持人和三位主讲嘉宾就2011年房地产政策解读、房价走势、置业选择等进行了全方位互动。主持人长盛随机进行的多次珍贵的现场观众调查，话题涉及对未来房价涨、不涨、跌的判断，以及未来两年有买房意愿的观众比例调查。现场观众的热情参与更体现在踊跃举手发问及大胆陈述个人观点上，顾云昌、马光远、蔡鸿岩三位房地产业内人士不但在论坛过程中一一回复了观众代表的提问，而且在上下两场活动的茶歇时段也分别被几拔观众围了个水泄不通。 

　　顾云昌：中国的房价市场有的地方泡沫大一点，有的地方泡沫小一点，当然也有些中小城市基本没有泡沫，不能一概而论。今天讲房价问题是一个非常敏感的问题，"房地产市场和政策是很有关的"、"现在每个城市房价的变化是不一样的"这两个问题导致了对房价的预测是最难的。 

　　只谈房价涨跌没有意义，一定要看到房价背后的问题--房价为什么会涨、为什么会跌?如果这个问题弄清楚了，就会做出比较实际的判断。房价涨跌的背后因素是供求关系，供不应求的时候自然要涨，供大于求的时候自然会跌。过去我们的房地产市场基本上来看是一个供不应求的市场，如果房价跌，起码是要形成一个买方市场，或者短期的买方市场，导致一下子购买力没有了，才可以有房价下降的判断。 

　　我一直在思考这个问题：国家到底为什么要控制?我认为现在国家对房地产的政策一个叫硬任务，一个叫软任务。第一个叫硬，就是保障房一千万套任务一定要完成，今年所有的保障房都要开工，是硬任务。第二个是房地产一定要软着陆，因为现在很多国际上的专家和经济学家都在谈论中国的着陆问题。中国2009年已经经济起飞了，大家很担心是硬着陆，中国的房地产硬着陆很有可能导致中国的硬着陆，要保持中国的经济发展必须保持软着陆，软着陆不是大起大落。 

　　马光远：每一次房地产调控都需要很长时间来思考，经过很严格的论证才能得出结论。现在对于政府的房地产调控来讲，有时候一些调控政策的出台是处于一个理性的考虑，但是很多情况下去执行的时候，其动物性又体现得比较明显。所以到目前为止，我认为对中国房地产最准确的评论就是看不清楚。 

　　关于GDP与人口，关于经济增长与房价的关系，如果从财富分配去讲，再从财富分配回到房子的属性，要看其究竟是投资属性、金融属性还是居住属性。从这个角度来讲，大家现在买房子不是要住，而是看到了房子要上涨的预期。回到财富分配来看，结合现在的限购令，现在对房地产进行一系列调控目的是让房子回到居住属性。也就是说，这意味着每个人都不可能为所欲为地拥有自己想拥有的房子。我认为目前这种调控政策，回归到2009年以后那个疯狂是不可能的。从经济总量到财富分配、住房观念再到住房模式，房地产将在政策引导下逐渐地进入比较理性的阶段。 

　　陈国溪：香港购房的首付比例一直在变，现在已经提高到了三成。我认为香港和内地的房地产气候都是一样的，都是供求关系来决定价钱的高低。 

　　我相信很多人都很熟悉和记黄埔地产，我们的集团主席是李嘉诚先生，目前我们集团已经是全球500强之一。在地产方面，我们的业务遍布海内外。今年和记黄埔集团在北京准备推出一个全新的尊贵大宅，名字叫御翠·尚府。这个项目位于东四环，是这个板块的核心区域。低密度花园洋房的设计是御翠·尚府最大的亮点，项目里面还拥有一个4000人的会所。我们集团除了力求为大家打造一个温馨舒适的住宅之外，更希望为大家营造一个和睦幸福的家。 

　　蔡鸿岩：中国的房地产市场要泛泛地来说，我觉得现在确实有泡沫，而且某些局部地区有非常非常严重的泡沫。但是在一些地方存在着严重的供不应求，比如说北京。所以我们不能泛泛地去说泡沫。 

　　房地产的这个特质决定了我们要看具体的形势，包括经济发展情况、人口发展状况。我相信，我们经济总量所产生的有钱阶层的绝对数量现在一定是全世界最多的。但中国还有一个非常非常特殊的问题，就是中国的城乡差距、东西部的差距。这种经济发展以及社会各方面因素的巨大落差，都会使得人们往大城市去涌入。北京这样的城市未来是一个非常可怕的城市，北京市从去年开始实行包括限房限车的政策，我们知道有一个明确的背景，就是要限制外来人口快速地流入。 

　　我认为北京的房价如果按照自然状况发展，发展到全世界第一是合理的。虽然我们不愿意看到，但是因为看到这样的一个形势，我认为再有五六年的时间，北京的房价会超过伦敦和纽约。 

　　现在的房地产市场政策非常紧，国家严格调控，我倒非常担心如果用行政因素压制市场走向的话，房地产市场势必会导致像2009年那样的反弹。 

　　由京基地产主办、楼市传媒协办的"墅王登基--城市别墅塑造经典都会"媒体发布会于6月16日在中国大饭店多功能厅隆重召开，有50余家知名媒体的记者出席。论坛及主题演讲围绕以京基鹭府为代表的高端地产项目展开讨论，几位嘉宾精彩的发言表达了他们对高端地产的肯定。 

　　顾云昌：房地产需求是由多种消费者需求构成的，我们现在全社会比较关注低端和中低端的。但从国家的经济转型来说，我认为人们追求高档产品的消费是必然的，这是社会发展进步的体现。今天我们来推介、欣赏、完善这个产品论文联盟www.LWlM.com，为高端人群服务也是情理当中的，这与广大老百姓都能住上房子和住好房子两者之间不矛盾，我认为两者是相辅相成的关系。我觉得对于别墅这个产品来说，是具有稀缺性的。从土地资源来说，国家从宏观调控以后就一直说以后暂不批别墅项目，尽管说是暂不，但是到目前为止没有说要放开，别墅这种产品不可能再有新的项目批出来。从需求来说，对于别墅的需求是无止境的，必然会造成对高端市场的需求和供应之间的矛盾。我始终认为中央调控政策不是说大家不能买房，也不是说不要买房，而是买房要有节奏。根据我多年来的研究，商品房一定要反周期。开发商要反周期，政府要反周期，老百姓要反周期，宏观调控就是反周期。 

　　张颐武：中国的发展仍然有大的前景，但中国的大都市发展远远没有达到 美国、欧洲、日本那样的情况。北上广已经不错了，市中心区已经起来了，市中心区房价也开始追上了这些地方。另一方面，中国的超级大都市空间还有很大的发展空ｊｉａｎ　，还有很大的余地。另外，中国二、三、四线城市有极端快速的成长，中国城市化进程正好到了一半的关头，中国的城市化进程还没有结束，前途是光明的。二十年以后，中国房地产市场会有重大的改变，中国房地产业面临着重大的拐点，这个拐点里面唯一不拐的就是高端住宅。 

　　梁松：京基地产是一家来自深圳的开发企业，成立于1994年，是国家房地产开发一直支持的品牌企业，累计开发面积超过200万平方米，至今已有十七年的发展历程，是中国房地产50强企业之一。京基鹭府是京基地产在北京开发的首个项目，是北京地产上少有的顶级英伦别墅，邀请了诸多名家巨将亲力打造，地段优越、交通便捷。我们相信，京基鹭府的面市将会给北京高端别墅市场带来一个惊喜。 

　　孙蓓蓓：位于亚北别墅区的京基鹭府项目是一个英式纯别墅项目，它将开启别墅高端物业的新时代。京基鹭府是由五位大师级人士联袂打造的精品，它的建筑基本上沿用了英国建筑风格，园林三季有花四季有景，在设计上创新了五度空间设计。我们产品的理念是对全家的人性关怀，献给家族的极致生活之旅。 

　　蔡鸿岩：北上广深这些一线城市，高端住宅拥有的保值、升值空间还是非常大的，包括它的市场有效距离向外的扩充，可能还会往下延伸，相对来说市区内的城市别墅这种低密度的房屋产品，会更加凸显它的稀缺性。供需矛盾造成高端物业的价值一定会有很大的提升。 

　　经过二十年的砥砺磨练，亦庄已从国家经济技术开发区华丽转身为"世界经济驱动枢"，展现出气势恢弘的发展蓝图。而首都第二机场选址落地，更使亦庄楼市的发展如虎添翼，使本身拥有低密宜居氛围的亦庄有望成为北京的"第二中央别墅区"。为探讨亦庄可持续发展前景对区域楼市价值提升的作用，以及城市别墅的稀缺价值，远洋地产特携手楼市传媒举办了"建立城市别墅标准化体系论坛"。 

　　陈志：别墅是住宅市场发展到一定阶段，在具有较高地域文脉认知度的区域内，最大限度地满足社会顶端人群的特质化生活需求而占有稀缺性资源或销售价格、产品性能指标、土地价值居于最高水平的高级住宅形式。 

　　随着中国经济的不断走高，国内涌现了-批全新的财富阶层，促进了对于高端物业特别是别墅的需求，这是居住空间升级换代的市场发展趋势。然而，在"别墅限地禁令"以及北京城市中心可供开发土地日益稀少的市场态势下，像远洋·天著这样的城市别墅，其稀缺价值已毋庸置疑。 

　　高毅存：目前，亦庄不但具备了高度发达的产业经济环境，更拥有其他板块无可比及的低密度、高绿化率的先天生态优势。而亦庄新城规划发布后，区域发展利好更是不断落地--由黄亦路、蒲黄榆路、南苑路等新建重要路网贯通，CBD确定东扩与亦庄为邻，亦庄轻轨2010年底正式通车，45亿元资金投入亦庄基础设施和公共服务设施建设，未来三年2900亿元资金打造"新南城"等不胜枚举。除此之外，亦庄还迎来了大手笔的行政资源调整，令亦庄的发展预期堪比上海浦东新区。 

　　张伟：作为兼有繁华配套和宁静生活氛围的城市别墅，远洋·天著拥有以下几大优势：第一，地理位置绝佳。远洋·天著位于东五环和京津交界的枢纽位置，可快速连接北京各大核心商圈，具备了成为城市别墅的先决条件。第二，坐拥繁华配套。远洋·天著处于CBD和BDA两大经济中心之问，可尽享两大商圈的繁华配套。第三，具备显赫的地标级外观。远洋·天著采取"新古典建筑"精髓，成为了区域实至名归的地标性建筑。第四，城市稀缺的五重园林景观体系。第五，低密奢适宜居空间。远洋·天著以城市罕有的1.1低容积率排布，超乎想象的揽景视野，给予居者丰富、自由、私密的居住体验。第六，层峰汇集的社交场所。远洋·天著在社区内精心打造了"六大会所"、"三大中心"，使之成为财富人群的私属交流领地。 

　　蔡鸿岩：根据北京打造"世界城市"的全新城市战略规划，未来京城楼市必然会出现加速高端化物业开发的发展趋势，远洋·天著的面市无疑符合了这一京城物业高端化的发展潮流。此次远洋地产以大魄力和大投入抢摊亦庄，绝不仅仅是为了打造一个高端项目，而是希望将远洋·天著作为其转型高端市场的代表作品。而在远洋地产的鼎力打造下，远洋·天著将打破亦庄二十年区域价值和居住价值，成就全新的生活理念及生活品质。