财政税收论文：我国开征物业税的现实思考及税制设计

 　　摘 要：开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为。但在开征物业税前要转变土地出让制度，建立 科学 的房地产评估体系，完善房地产产权制度，合理确实税负，避免旧房的重复征税等。在完成这些工作以后，我国才具备开征物业税的条件。结合我国现实情况，建议把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税 、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。

　　关键词：物业税；必要性；难点；税制设计 
一、开征物业税的必要性 
（一）开征物业税是完善我国财产税制的需要 
如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税种以及土地出让金等收费合并，转化为在房地产的保有环节统一收取的物业税，则可以消灭重复征税、税费不清等现状，完善我国的房地产税收制度。同时税制的完善也有利于降低征税成本和减少纳税人偷逃税，提高财产税在地方财政收入中所占的比重，更好地发挥财产税的财政功能。 
房地产开发商在房地产流通环节要缴纳的税费繁多，包括营业税、城建税（及 教育 费附加）、印花税、房产税、 企业 所得税、土地使用税、耕地用税、土地增值税等8种税。收费就更多，据不完全统计，一般房地产开发项目的收费有几十种之多。税费繁多，必然会增加房地产开发销售的成本， 自然 会使房价上涨。据首都经贸大学城市系主任丁芸测算， 目前 开发商应交税费加起来要占到房价的40%，其中约有25%是税，15%是费。 
（三）开征物业税有利于规范地方政府土地出让行为 
以分次缴纳的物业税替代一次性交付的土地出让金，客观上取消了"寅吃卯粮"的不良激励，可以鼓励地方政府按照城市发展需要，有计划、科学地向市场划拨出让土地，可以引导房地产市场稳定、有序、健康地发展。从长远上说，开征物业税也会对地方政府行为方式产生重大 影响 ，有利于理顺中央和地方的事权关系。 
二、开征物业税的难点 
就目前情况而言，我国要开征物业税还得先解决以下难题： 
在"批租制"下，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。这种做法实际上是将后40－70年的土地收益一次性收取。而开征物业税要求的是房地产业的税收征收环节后移，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金，这本身与"批租制"是相矛盾的。因此，在开征物业税之前，必须改土地"批租制"为"物业税"制，否则物业税将成了"空中楼阁"。 
物业税以房产的评估价值为计税依据，要开征物业税，就必须建立一个科学、公正的房地产评估体系。但目前我国物业价值评估体系还尚未完善，市场也不规范，存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题，实在难以适应适应物业税的要求。 
现实的房地产产权制度条件下的产权关系缺乏明确的 法律 界定，表现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，这种房地产产权制度是房地产领域产权交易关系不发达，房地产产权交易规模难以扩张的制度根源。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。 
开征物业税将会同时影响到房地产的开发、建设、交易、出租、物业保有等多个环节。这几个环节涉及到大量的税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的税；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。这些税费哪些应立即取消，哪些应继续征收，应有明确的规定。而通过这一系列的整理后，物业税的税负应该确定在哪个水平才合理？这也是难以很快地测算出来的。此外，物业税属于财产税税种，物业税的征收必须与我国现在正在征收以及将来准备开征的其他财产税税种（如遗产税）保持协调。