答案及解析：房产经营管理制度与政策历年真题及答案解析

房产经营管理制度与政策历年真题及答案解析 来源：233网校2011年8月26日【要想考试都不怕，只有常来233网校！】
1．【答案】A

【解析】城市规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡总体规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

2．【答案】B

【解析】拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

3．【答案】B

【解析】拆迁当事人另行委托评估机构估价的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

4．【答案】D

【解析】房地产广告中涉及面积的，应当标明是建筑面积还是使用面积。

5．【答案】C

【解析】商品房住宅保修期限：屋面防水3年；电器开关6个月；地面空鼓开裂、大面积起沙l年；卫生间地面、地下室、管道渗漏l年。

6．【答案】D

【解析】建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。

7．【答案】C

【解析】《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。

8．【答案】A

【解析】被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。

9．【答案】C

【解析】因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。

10．【答案】B

【解析】建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。

11．【答案】C

【解析】购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经检验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

12．【答案】B

【解析】城市规划的实施主要是报建审批和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

13．【答案】C

【解析】城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划报国务院审批，省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

14．【答案】D

【解析】违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

15．【答案】C

【解析】依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。

16．【答案】C

【解析】供暖系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。

17．【答案】C

【解析】屋面防水保修为三年，自交付之日起算。

18．【答案】C

【解析】房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

19．【答案】B

【解析】房屋拆迁过程中，超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，给予补偿。

20．【答案】B

【解析】 《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》印发，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例提高到不得低于35%。

21．【答案】A

【解析】规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定，所以，城市规划区的具体范围应在城市总体规划中划定。

22．【答案】A

【解析】工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

23．【答案】C

【解析】房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。

24．【答案】B

【解析】拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

25．【答案】D

【解析】国家对工程招标代理机构实行资格认定制度。

26．【答案】D

【解析】建设工程竣工验收，主要是监督检查该建设工程是否符合规划设计要求核准的设计方案。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。

27．【答案】A

【解析】施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

28．【答案】D

【解析】《房地产开发项目手册》是一种制度性、常规性的监控措施。是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。

29．【答案】C

【解析】被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。

30．【答案】D

【解析】货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

31．【答案】C

【解析】违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

32．【答案】D

【解析】建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

33．【答案】A

【解析】房地产广告的要求中，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

34．【答案】B

【解析】按照《担保法》的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

35．【答案】C

【解析】建设单位申请领取建筑工程施工许可证，应当做到建设资金已经落实，且建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款担保函或者其他第三方担保。

36．【答案】C

【解析】《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

二、多项选择题

1．【答案】ACE

【解析】B选项，城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分的内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

2．【答案】ACDE

【解析】国家重点建设工程；大、中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程必须实行监理。

3．【答案】BE

【解析】监理基本工作中的“两管”，是指监理活动中的合同管理和信息管理。

4．【答案】ACE

【解析】购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。但房屋质量有很多种，如选项A、D、E中的质量问题可以通过质量保修解决，而不是退房。

5．【答案】ACD

【解析】城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。选项B、E属于批后管理的内容。

6．【答案】CE

【解析】凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；③法律、行政法规规定禁止的其他情形。选项A属于集体土地上的合法建造房屋，是经过国家批准建设的，因此是可以发布广告，BD项属于房屋开发形式的不同，都可以发布广告，选项E未取得预售许可证不可以发布广告，C项已经办理房屋初始登记的房屋属于已经销售的房屋，开发企业不能再发布广告。

7．【答案】ABD

【解析】选项A，国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。选项B，公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。选项D，工程招标代理机构是依法设立的对工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料采购等从事招标业务代理的社会中介组织。

8．【答案】ACE

【解析】“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。

9．【答案】CDE

【解析】选项C，房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。选项D，项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估作份出资。选项E，2009年5月25日，国务院常务会议调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

10．【答案】AC

【解析】在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给水排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。

11．【答案】ACD

【解析】城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

12．【答案】BCDE

【解析】在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿。

13．【答案】ABCE

【解析】《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有土地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

14．【答案】 BCD

【解析】最低保修期限为1年的保修项目包括：①墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏。②墙面、顶棚抹灰层脱落。③地面空鼓开裂、大面积起砂。④门窗翘裂、五金件损坏。⑤卫生洁具。

15．【答案】ADE

【解析】建设工程规划许可管理的主要内容包

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