招拍挂出让：十字路口的反思

招拍挂出让：十字路口的反思 来源：233网校2010年4月14日【233网校：中国教育考试第一门户】
编者：从全国两会前到三月底，媒体上不断地出现关于招拍挂出让制度何去何从的讨论。某知名网站做了一个民意调查，563人中，竟有81.9%的人认为应彻底改革土地拍卖制度。为何这种为中国房地产市场公开、公平、公正市场规则的建立立下汗马功劳的出让形式，屡屡被质疑为高房价的推手？高房价的实质到底是什么？特约请相关专家、业内人士和基层土地管理工作者对此进行分析和讨论——

房地产调控需澄清的五个关键问题

□中国土地矿产法律中心佟绍伟

近期房价飙升，老百姓怨声四起：不是诅咒房地产开发商黑心，就是指责地方政府贪婪，要么就是将矛头指向土地招拍挂制度，更有甚者，竟有人荒唐地指责是18亿亩耕地保护红线导致了房价飞涨。在今年的两会提案中，有关房价的问题更是占据半壁江山。某些舆论上的误导和认识上的偏差，很可能导致应对措施的偏差，因此，需要静下心来理性地分析和澄清一些关键性的问题。考试大论坛

不分青红皂白地指责开发商显失公平

反思一：开发商的黑心问题。平心而论，不分青红皂白地指责开发商显然有失公平。经营企业的主要目标是最大限度地追逐利润，没有理由要求开发商去承担不应有的社会责任，否则，又会回到“企业办社会”的计划经济时代。对于开发商捂盘惜售等问题，也应尽量采取税收或者增加市场供应等经济手段，而不宜动用行政手段来解决。还有，对于一些开发商的言论，也不必同仇敌忾口诛笔伐，因为其从自身利益出发来主张自己的权利无可厚非。来源：考试大

房地一体，不存在谁推高谁的问题

反思二：地价推高房价的问题。其实房地产是一体的东西，房地产价格本身就是一个价格，并不存在谁推高谁的问题。在国外并没有房地产的概念，房产即地产，因为房屋是土地的附着物。受计划经济思想影响，我国长期不承认土地的商品属性和财产属性，而只承认房产的商品属性和财产属性，使得房地关系要么是房地分离，要么是地随房走，造成房地关系的本末倒置。加上土地、房产一直由两个部门管理，有关部门为了回避责任，把房价上涨的责任归结为地价的上涨，也就可以理解了。事实上，房地关系的本末倒置已经引发了许多问题，特别是不能有效保护土地权利人的合法权益。比如，城市拆迁本来是国有土地使用权的收回，却要说成是对房屋的征收，总是试图回避对土地权利的补偿；再比如，住宅小区只确认房屋所有权，却忽视土地使用权的确认，导致广大业主的土地权利受到侵害，等等。

取消土地招拍挂制度来抑制房价不切实际

反思三：土地招标拍卖挂牌与地王问题。一段时间以来，舆论几乎一边倒地批评招拍挂出让制度，认为是该制度推高了地价，地价又推高了房价。然而，招拍挂出让形成的地价是土地市场价值的真实反映，即使政府低价出让了土地，开发商也不会将节省的土地出让金让利给购房人。因此，指望通过取消招拍挂制度来抑制房价，不但违反市场规则，也不切实际。更为重要的是，实行土地招拍挂出让之前触目惊心的腐败事实，以及实行招拍挂出让之后仍难以根除腐败，让我们更加坚信，必须毫不动摇地坚持和进一步完善土地招拍挂制度。另外，地王的价格是由购地者的市场预期决定的，如果购地者没有违反法律和政策，就没有理由进行行政干预。如果担心由此产生金融风险，也只能采取经济手段予以调节。www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大

土地财政合理性的关键是符合规划并保障农民权利

反思四：关于土地财政问题。地方政府遵循市场规则，通过土地招拍挂出让，尽量使国有土地资产价值最大化，避免国有资产流失，并以此来增加财政收入，这样的土地财政为什么要受到批评呢？难道还要回到因协议出让导致国有土地资产大量流失的老路上去吗？其实，土地财政合理性的关键是符合规划并保障农民的土地权利。只要符合规划并按照有关法律法规对被征地农民进行了足额补偿和妥善安置，土地财政就不应该受到批评。有人主张应由农民集体与开发商直接谈判，似乎借此可以降低地价，从而达到降低房价的目的。这种想法同样天真，农民集体就会以低于土地招拍挂的价格出让土地吗？只不过将属于政府的收益装进了农民集体的腰包而已，那么肯定会有其他群体觉得不公平。

住房用地供应不足导致房价过快上涨观点站不住脚

反思五：住房用地供应不足问题。近来，舆论几乎一边倒地将房价上涨的责任归咎于住房用地供应不足。只要稍加分析，这种观点也是站不住脚的。据有关部门统计，目前我国城镇人均住房面积已经接近30平方米，还能说住房用地供应不足吗？从2004年到2009年，全国累计供应住宅用地32.25亿平方米，可以建设48.375亿平方米的住房，按人均30平方米计算，可以解决1.6125亿人的居住问题，而同期城镇人口只增加了7000万人左右，这样的住房用地供应量还能说不充足吗？况且，长三角、珠三角以及北京周边的土地开发强度已经接近极限，有些城市的土地开发强度已经远远超过香港、汉城、东京的水平。即使不考虑耕地保护问题，每个城市总要保留必要的生态用地，让人们呼吸点新鲜空气吧!在这种情况下，住宅用地供给的潜力还能有多大呢？况且，无论如何我们还要保留必要的农用地来解决吃饭问题，总不能住着别墅喝西北风吧？来源：www.examda.com

来源:考试大-土地估价师考试

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