房地产估价师考试知识点拨：瑕疵请求规则

 

（一）瑕疵请求权的含义

 

瑕疵请求权，是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为所受到的欺骗和损失主张权利。

 

瑕疵泛指拍卖标的内在质量、品质、数量等方面的缺陷。

 

瑕疵请求权是买受人的权利。委托人和拍卖人负有告知的义务。

 

（二）瑕疵请求权规则的原理

 

（1）过错责任理论

 

过错是行为人主观存在故意或过失。故意是较为明显的主观过错，如委托人、拍卖人明知拍卖标的有瑕疵，却有意向竞买人隐瞒；过失是较为隐晦的主观过错，它是在主观上对于行为人的较高要求，如委托人、拍卖人应知拍卖标的有瑕疵，却由于疏忽而没有告知竞买人。

 

（2）担保责任理论

 

委托人和拍卖人应当担保其出售的拍卖标的不存在应当告知而未告知的瑕疵。

 

（三）瑕疵请求权的障碍

 

当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

 

（1）委托人、拍卖人无过错。可以对抗瑕疵请求权。

 

（2）买受人过错。疏忽、误解、不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等。

 

（3）声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

 

（四）瑕疵请求规则的效力范围

 

瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，必须收回拍品并赔偿损失。除有对抗瑕疵请求权的正当理由。

 

1.谁知晓，谁负责

 

（1）委托人的责任

 

委托人必须受瑕疵请求规则的制约。委托人对告知与瑕疵负最终的责任。委托人是第一位的告知义务。

 

（2）拍卖人的责任

 

拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知，不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。

 

2.拍卖人先行负责

 

只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。拍卖人承担责任后，向委托人追偿应由委托人承担的责任。