2020年国家公务员考试法律常识之民法(85)：地役权

―、地役权的概念(《物权法》第156条）（★)

　　1.概念与特征。地役权，是以他人不动产供自己的不动产便利之用的用益物权。地役权具有以下特征：(1)地役权同时涉及需役地和供役地，是通过在俾役地上设立负担来满足需役地之便利的权利。(2)权利主体的广泛性。地缉权人可以是不动产的所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人等。(3)内容的意定性。地役权寒有 “类型法定，内容意定，，之名。客体亦具广泛性。地役权的客体，即供役地，包括他人的土地房屋、空间。

　　2.地役权与相邻关系。相邻关系，指依墀法律规宾，两个或两个以上相互毗邻的不动产“所有人”或“使用人”，在行也不动产所有权或者使用权的过程中，彼此应当给予必要便利或者接受一定限制而发生的权利义务关系。相邻关系的实质是相邻的不动产所有人或使用人(主要包括用益物权人、承租人）一方权利的延伸和扩张，以及与此相伴随的另一方权利受到的限制。权利扩张一方依据相邻关系所得主张的权利，一搬称为“相邻权”相邻权不是一种独立的物权，而是一种受保护的法益。

　　相邻权VS地役权  基于相邻关系可产生相邻权，相部权与地役权均涉及两个不动产权利之间的关系，具有相似性，但区别是主要的。二者的区别如下：(1)相邻权基于法律规定产生；地役权主要通过约定产生。(2)相邻权是不动产所有权或使用权的延伸与扩张，非独立的物权；地役权是独立的用益物权。(3)相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行权；采光权）；地役权所能提供的便利的内容，概由当事人约定，只要不违反法律的禁止性规定和公序良俗，即按照约定确定地役权的内容。(4)相邻权的取得均为无偿；地役权的取得有偿无偿均可。(5)相邻关系规则主要是裁判规范，往往是在发生到纷后才发挥作用；地役权规则主要是行为规范（当然在发生纠纷后也是裁判规范）。

　　典型真题

　　某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？（10年·卷三·9题一B)

　　A．相邻权         B.地役权

　　C.建设用地使用权     D.宅基地使用权

　　二、地役权的取得(★★)

　　1.地役权的设立。指通过合同设立地役权。这是考试的重点，须说明者有三：

　　根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记；但未经登记，不得对抗善意第三人。

　　须强调：所谓不得对抗善意第三人，指不能对抗取得供役地权利的善意第三人（此点在物权变动一章已作强调）。

　　(2)根据《物权法》第161条，约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。

　　(3)根据《物权法》第163条，土地上已设立土地承包经营权，建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。

　　2.地役权合同的法定解除。根据《物权法》第168条的规定，在下列两种情况下，供役地权利人享有法定解除权，地役权合同一经解除，地役权消灭：(1)地役权人滥用地役权的；(2)地役权人未按照约定支付到期费用，在合理期限内经2次催告后仍未支付的。

　　3.地役权的法定取得与法定负担。《物权法》第162条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”（见例1与例2)

　　例1甲村有一养鸡场通行不便，便在乙村的土地上设立了通行地役权。此后，甲村将该养鸡场承包给丙。①丙法定取得地役权，有权继续在乙村的土地上通行。②该地役权是否登记，对丙法定取得地役权不生影响。

　　例2甲村在乙村的一个水库上设立取水地役权，约定每年取水1万吨，甲村每年支付乙村2000元。 此后，乙村经村民表决，将该水库承包给丁。①丁法定负担甲村的取水地役权。③若地役权没有登记，则善意的丁就不负担该地役权。这和地役权的法定取得并不相同。

　　三、地役权的从属性(★★★)

　　相关法条

　　《物权法》

　　第164条  地役权不得单独转让。土地承包经營权、建设用地使用权等转让的，地役权—并转让，但合同另有约定的除外。

　　第165条  地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　地役权虽为用益物权，但其功能在于为了需役地的便利而利用供役地，故地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权（甚至是租赁权）。地役权的从属性规定在（《物权法》第164条和第165条，可分解为四层含义（其中第3和第4层次含义系考试重点）：

　　1.地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权）分离而单独转让(见例)。

　　2.地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地便用权）分离而单独抵押。

　　3.需役地权利（所有权、建设用地使用权、_土地承包经营权）转让的，只要让与人与受让人无相反约定，受让人同时取得地役权&

　　4.曾经的地役权人，若完全丧央对需役地的权利（所有权、建设用地使用权等），其地役权（因无所附丽）消灭（参见下文所述2007年试卷三第12题）。

　　例建设用地使用权人甲为了通行方便，在乙的土地上设立通行地役权。①假设甲仅将地役权转让给丙，转让无效，甲仍享有地役权。②假设甲仅将建设用地使用权转让给丙，丙仅取得建设用地使用权，不能取得地役权。地役权消灭。③假设甲将建设用地使用权转让给丙，将地役权转给丁。则丙仅取得建设用地使用权，对丁的转让无效，该地役权消灭。

　　典型真题

　　李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承色的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是错误的？（08年·四川卷三·11题—A)

　　A.该约定属于有关相邻关系的约定

　　B.该约定属于地役权合同

　　C.如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

　　D.如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

　　[答案解析]①如果李某不经过张某承包的土地，就不能到达自己承包的土地，李某就有权基于相邻关系通过张某承包的土地。题目交代李某仅是“出入不便”，李某无基于相邻关系的通行权。加之相邻关系是法定的，无须约定，故A选项错误，当选；B选项正确，不当选。②根据地役权的从属性（《物权法》第164条），C选项正确，不当选。③根据《物权法》第158条，D选项正确，不当选。

　　四、地役权的不可分性(★★★)

　　《物权法》

　　第166条  需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第167条  供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　地役权还具有不可分性。地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割（部分转让）而受影响。地役权的不可分性乃其从属性的延伸，包含以下内容：

　　1.地役权不受需役地部分转让的影响。根据《物权法》第166条，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，受让人“同时享有”地役权。须注意：此情形下，地役权是否登记在所不问。

　　2.地役权不受供役地部分转让的影响。根据《物权法》第167条，对受让人“具有约束力”。须注意：在此情形下，若地役权未登记，供役地部分转让的，地役权不得对抗善意第三人。

　　典型真题

　　甲公同与乙公司约定：为满足甲公司开皮住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪—选领是正确的？（07年.卷三.12题一A)

　　A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

　　[答案解析]①地役权具有从属性。题目交代，甲在乙的土地上设立眺望地役权，但甲已将全部房屋出售，甲对需役地不再享有任何不动产权利（建筑物区分所有权、建设用地使用权等均不享有），甲曾经享有的地役权消灭（甲虽为地役权合同的当事人，也改变不了甲之地役权消灭的现实）。故B选项错误、C选项错误。②地役权具有不可分性。根据《物权法》第166条，甲将房屋一套套出卖时，为需役地的部分转让，若转让部分涉及眺望地役权，业主同时享有地役权。故A选项正确；D选项错误。