房地产估价师房地产估价师房地产估价理论与方法2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷

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• 1房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

  A.独一无二和供给有限

  B.独一无二和价值最大

  C.流动性差和价值最大

  D.不可移动和用途多样

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• 2在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。

  A.使用估价对象房地产的实际成交价格

  B.使用政府公布的房地产交易指导价格

  C.使用近一年内房地产的平均成交价格

  D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

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• 3某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m²为基础进行修正。

  A.4000

  B.5000

  C.6000

  D.9000

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• 4假设某类住宅的价格从3000元/m²下降到2800元/m²，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。

  A.－1.33

  B.－0.66

  C.0.66

  D.1.53

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• 5在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m²，建筑面积100m²，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m²，建筑面积120m²，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m²，建筑面积90m²，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m²，建筑面积110m²，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

  A.甲乙丙丁

  B.乙丁甲丙

  C.乙丙甲丁

  D.丙乙丁甲

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• 6某宗地面积为5000m²，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m²，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m²，则理论上应补交地价（）元/m²。

  A.1250

  B.1750

  C.2050

  D.2150

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• 7房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值

  A.委托人

  B.估价报告预期使用者

  C.管理部门

  D.中立

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• 8回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

  A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

  B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

  C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

  D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

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• 9在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

  A.0.5～2.0

  B.1.5～2.0

  C.0.5～1.5

  D.1.0～1.5

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• 10承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m²，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m²．现市场上类似住宅的年租金为600元/m²．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。

  A.6.19

  B.6.42

  C.7.20

  D.9.58

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