解放军文职招聘考试抵押权和租赁权关系

 1、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

2、如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。

如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁"的原则。

强化模拟题

1、甲和乙共有房屋四间，出租给丙办公司。现丁要向戊借款10万元，在丁的要求下，并征得乙的同意后，甲将其在四间房屋中的共有份额抵押给戊，并在通知丙后，依法进行了抵押登记。关于本案，下列表述正确的是（　）。

A．房屋抵押后，甲、乙与丙之间的租赁合同继续有效

B．在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，甲、乙与丙之间的租赁合同即告终止，丙只能与该共有份额的购买者和乙另订租赁合同

C．在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时。如果乙与丙都愿意以同一价格购买，则丙享有优先购买权

D．在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时。如果乙与丙都愿意以同一价格购买，则乙享有优先购买权

答案：AD。

2、甲于将2002年3月1日向某银行借款10万元，期限为一年，以自己的房屋抵押，双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。后甲将房屋租给丙做生意，丙不知该房屋已经抵押。甲又向丙借款10万元，因到期不能归还，丙诉之法院，法院依法查封了该房屋。甲于2002年12月因心脏病死亡。

结合案情回答下列问题：

① 甲与银行之间的抵押行为的效力如何？

A、有效，可以对抗第三人

B、无效，不能对抗第三人

C、有效，不能对抗第三人

D、效力待定

答案：A。

② 法院查封该房屋后，银行还能否行使抵押权？

A、不能，银行丧失优先受偿权

B、能，但要在法院执行完毕后

C、能，但银行必须提出执行异议

D、不能，银行应当申请参与分配

答案：C。担保法解释55条规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等 财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。因此银行的抵押权不受影响。民诉法第208条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按照法定程序进行 审查。理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。如果发现判决、裁定 确有错误，按照审判监督程序处理。因此银行应当提出执行异议。

③如果银行行使了抵押权，将房屋卖给了丁，这对丙的租赁权有何影响？

A租赁合同在有效期内对丁继续有效

B租赁合同对丁不具有约束力

C丙仍然享有租赁权

D丙不再享有租赁权，但丙可以向甲请求损害赔偿

答案： BD。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。担保法解释66条的规定与物权法的规定不冲突，因此，仍然有效。因此本题中租赁合同对丁不具有约束力，丙不再享有租赁权，但丙可以向甲请求损害赔偿。

注意区别先抵押后出租与先出租后抵押的情况。

④甲死亡后，其财产由其妻子和儿子共同继承，此时抵押权的效力（   ）。

A不受影响，银行可以直接行使抵押权

B银行不能向甲的继承人主张抵押权，因为双方之间没有协议

C银行可以就房屋的全部行使抵押权

D银行只能就房屋的部分行使抵押权

答案：AC。担保法解释68条规定，抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。因此本题中银行的抵押权不受影响。 

　　[抵押期间转让抵押财产]第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。