解放军文职专业：法学知识-物权的变动的原则

指物权在变动时，须将物权变动的事实过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。

(1)不动产的公示：登记

A.登记的概念

所谓登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，分别为：设立登记、变更登记和注销登记。

B.登记主管和管辖

【重点法条】：《物权法》第10条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

C.登记程序

a、当事人申请

当事人申请不动产登记的，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等要材料。

当事人申请登记之行为的性质，因不同的立法例而有所不同，在采物权变动形式主义的立法例中当事人登记申请行为属于物权法行为(即以变动物权为内容的意思表示)在采物权变动的意思主义和折中主义的立法例下登记申请行为属于事实行为。

b、登记机关进行审查

(a)登记机关应当履行下列职责

(a)查验申请人提供的权属证明和其他要材料

(b)就有关登记事项询问申请人

(c)申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，要时可以实地查看。

△注意：登记机关的审查应当是实质审查还是仅形式审查，依据《物权法》的规定还不能得出结论，有待将来不动产登记法来加以明确。

(b)登记机构在登记的过程中不得有下列行为

(a)要求对不动产进行评估

(b)以年检等名义进行重复登记

(c)超出登记职责范围的其他行为。

c、登记

在经过审查后符合登记的条件的，登记机关应当如实、及时登记有关事项。

D.关于不动产登记簿的效力

a、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

b、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

c、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

E.更正登记

不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。

不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。

F、异议登记

a、异议登记的概念

所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。

b、异议登记的法律后果

(a)异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。

(b)异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。

(c)异议登记后异议申请人须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。

(d)异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【重点法条】：《物权法》第19条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

例如：甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误那么应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。

G、预告登记

【重点法条】：《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

H、登记错误时的损害赔偿责任

【重点法条】：《物权法》第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

(2)动产的公示：交付

动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式：

A.现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人

B.简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。

C.占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。

D.指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

2、公信原则

是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。(具体体现为善意取得)