房地产估价师房地产估价师房地产估价理论与方法2013年房地产估价师理论与方法模拟试题一

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• 21为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3 5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(　　)元每平米。

  A.2204.55

  B.2397.99

  C.3237.60

  D.3345.64

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• 22某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。

  A.1838.00

  B.1844.55

  C.1845.87

  D.1850.00

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• 23某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。

  A.2.00%

  B.2.13%

  C.2.22%

  D.2.50%

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• 24某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

  A.35.85

  B.360.49

  C.362.93

  D.365.29

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• 25某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　　)。

  A.7.65%

  B.8.75%

  C.9.42%

  D.10.19%

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• 26某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为(　　)万元。

  A.85.45

  B.87.16

  C.88.50

  D.88.90

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• 27某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(　　)万元。

  A.2281.83

  B.2474.60

  C.3798.30

  D.4119.18

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• 28运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是(　　)。

  A.估算后续开发经营期

  B.估算后续开发的各项支出、收入

  C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

  D.估算开发期中的利息和利润

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• 29通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( ) 元每平米。

  A.4075.0

  B.4242.5

  C.4410.0

  D.4577.5

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• 30某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为(　　)。

  A.1.67%

  B.2.33%

  C.2.75%

  D.3.33%

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