实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。

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• 1某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m²，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

  A.4023.04

  B.4074.10

  C.4768.50

  D.5652.09

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• 2某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

  A.536

  B.549

  C.557

  D.816

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• 3某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

  A.4580

  B.5580

  C.6580

  D.7580

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• 4某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

  A.280

  B.285

  C.290

  D.295

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• 5某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m²．若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m²。

  A.3000

  B.4500

  C.5200

  D.5600

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• 6在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

  A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

  B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

  C.销售费用和销售税费

  D.开发成本和管理费用

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• 7某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m²、2450元/m²、2650元/m²、2830元/m²和3000元/m²，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m²。

  A.3100

  B.3195

  C.3285

  D.3300

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• 8当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。

  A.数学曲线拟合法

  B.平均增减量法

  C.平均发展速度法

  D.移动平均法

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• 9某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m²和4800元/m²，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m²。

  A.4800

  B.5124

  C.5800

  D.7124

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• 10下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

  A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

  B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

  C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

  D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

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