财政税收论文：我国现行房地产税与房产税改革

 房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产运行有直接关系的税都属于房地产税，目前主要包括土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、房产税等12种税。2015年将启动房地产营业税改增值税的改革。
　　一、我国现行房地产税分布
　　我国现行房地产税按照征税发生的环节区分，可以分为房地产开发环节、流转环节和保有环节。具体如下：
　　征税环节 税种名称 计税依据 税率（%） 备注
　　房地产开发 土地增值税 房地产增值额 30-60 纳税主体：房地产开发企业
　　营业税 房地产转让收入 5
　　城市维护建设税 营业税税额 1或5或7
　　教育费附加 营业税税额 3
　　地方教育费附加 营业税税额 1-2
　　耕地占用税 实际占用耕地面积 10-50；8-40；6-30；5-25元/平米
　　契税 取得土地使用权的金额 3-5
　　印花税 合同金额 0.03（建筑安装）及0.05（购销）
　　城镇土地使用税 实际占用土地面积 0.6-30元/平米
　　企业所得税 房地产企业应税所得额 25
　　（一） 在房地产开发环节有10种
　　（二）在房地产流转环节有12种
　　征税环节 税种名称 计税依据 税率（%） 备注
　　房地产
　　转让 营业税 房地产转让收入 5 144㎡以下自用满五年的普通住宅免征。
　　纳税主体：卖方
　　城市维护建设税 营业税税额 1或5或7
　　教育费附加 营业税税额 3
　　地方教育费附加 营业税税额 1-2
　　印花税 合同金额 0.05（个人暂免） 纳税主体：买方
　　土地增值税 增值额 30-60（个人暂免） 纳税主体：卖方
　　企业所得税 应税所得额 25 纳税主体：卖方
　　个人所得税 应税所得额 非住房：20
　　住房：1 144㎡以下自用满五年且为家庭唯一住房的免征。
　　纳税主体：卖方
　　契税 成交合同价 1-3 首套住房90㎡以下的为1%，90㎡-144㎡为1.5%，其余为3%。
　　纳税主体：买方
　　房地产出租 营业税 租金 5（个人3%减半） 纳税主体：房屋所有权人
　　城市维护建设税 营业税税额 1或5或7
　　教育费附加 营业税税额 3
　　地方教育费附加 营业税税额 1-2
　　个人所得税 应税所得额 10
　　房产税 租金 12（企业出租用于居住的住房及个人为4）
　　城镇土地使用税 实际占用土地面积 0.6-30元/平米（个人免）
　　企业所得税 应税所得额 25
　　印花税 租赁合同金额 0.1（个人免）
　　（三）在房地产保有环节有2种
　　征税环节 税种名称 计税依据 税率（%） 备注
　　房产保有 房产税 房产余值 1.2 纳税主体：所有权人
　　城镇土地使用税 实际占用土地面积 0.6-30元/ m2
　　二、 深化财税体制改革，推行房产税改革
　　十八届三中全会《决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。自此，房产税成为当下热议的焦点，实际上，房产税在我国早已存在。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税，1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税并入城市房地产税。依据1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）规定，房产税，是以营业性房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向所有权人征收的一种财产税。十八大提及房产税，将不再仅仅针对营业性房屋征收，显然是要扩大征收范围，从上海、重庆两地的试点看，住宅也将成为房产税的征收对象。
　　（一）房产税实施进程
　　2011年1月28日，上海市和重庆市根据国务院第136次常务会议有关精神，开始对部分个人住房征收房产税试点。
　　上海市房产税征收对象是2011年1月28日起，上海市居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女）在上海市拥有的住房情况确定。人均不超过60m2的，其新购的住房暂免征收房产税。适用税率暂定为0.6%、0.4%。
　　重庆市的房产税征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。应税住房的计税价值暂为房产交易价，税率为0.5%、1%、1.2%、0.5%。
　　2011年、2012年，上海房产税收入为22.1亿元、24.6亿元，完成预算的110.5%、109.3%。重庆市在2011年至2013年，累计征收房产税应未超过4亿元。两地的房产税征收主要集中在交易环节。
　　虽然两市在试点中存在诸多争议，但两地试点的最大成效在于制度破冰。这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。

根据十八届三中全会《决定》和2014年6月30日发布的《深化财税体制改革总体方案》精神，下一步国家将在试点的基础上着手开展房地产税立法。
　　2014年12月30日，在全国财政工作会议上，财政部长楼继伟表示，在2014年配合全国人大研究起草房地产税法草案基础上，继续配合全国人大开展房地产税立法相关工作。中国财政学会副会长兼秘书长贾康认为，"如果从改革实际的"时间表"来看，2015-2016年很关键。必须争取2016年完成房地产税立法审批，2017年有适应性地在国内各行政区依法执行。"
　　（二）不动产统一登记与房产税
　　有分析人士指出，从税制完善角度看，扩大房产税征税范围代表了改革的未来方向，但要推进这一改革当前亟待解决个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等技术层面的问题。而不动产统一登记恰好解决了房屋与所有权人信息采集问题。虽然《不动产登记暂行条例》立法目的是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。并不是为开征房产税。但是，不动产登记信息的互通共享，确实为房产税开征提供了一定的技术条件。
　　（三）房产税改革的意义
　　1、未来扩大房产税征税范围有助于稳定房地产市场。征收房产税，增加了房产的持有成本，降低了住房的投资需求，发挥了挤出效应，调整了市场供求关系，虽然征收房产税后，房价不会应声而落，但会使上扬曲线的斜率降低，发展过程更加平稳，减少泡沫，房地产市场不会在动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。
　　2、将在一定程度上完善地方税收体系，使房产税成为地方政府重要而稳定的税源。1994年分税制改革后，地方主体税种一直缺位。我们现在针对经营性房产和土地使用征收的房产税，在地方财政收入中占比很低。在国际上，无论发达国家，还是发展中国家，房产税都占到地方政府财政的相当比例：美国占州以下政府税收的75%，一些欧洲国家占比在20%以上，而我国只有7%。我国从1998年开始的住房改革，至今我国城市居民住房拥有率已经达到84%，面对这么大的一块税基，房产税必定会成为地方政府重要而稳定的税源。
　　3、房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争，调节收入分配
　　我国三十年的高速增长，经济增长一直处在优先地位，但也造成了贫富不均的问题。收入差距迅速扩大，在很大程度上缘于财产性收入，最主要的构成原因之一是不动产财富的增值、溢价收入。这需要通过一定的再分配优化调节和制约，不动产税即房地产税，应该发挥收入分配的优化作用。社科院财贸所副所长高培勇认为，房产税更多是作为一种调节贫富差距的手段。