经济学论文：石家庄市房地产市场现状分析与思考

　　[关键词]房地产 供求 趋势 

　　 

　　一、2009年石家庄房地产市场特点 

　　1.房地产开发投资增长势头良好,开发面积稳步增长。2009年,全市商品房上市面积500.52万㎡,同比增长44.18%;其中批准预售面积商品房400.74万㎡,同比增长50.48%。 

　　2.商品房销量增长幅度较大,市内各区销量差异较大。2009年,全市商品房成交面积494.65万㎡,同比增长201.41%。从商品房销售区域分布来看,裕华区是销售量最大的区域,为173.13万㎡,占总量的40.07%;长安区的销量为86.82万㎡,占总量的20.10%,位居第二位;桥西区的销量最少为29.46万㎡,占比为6.82%。 

　　3.套型结构以普通商品住宅为主。从2009年全年登记销售商品住房成交单套面积来看,90㎡以下的为86.31万㎡,占总量的19.97%;90-144㎡的为261.46万㎡,占总量的60.51%;144㎡以上的为84.28万㎡,仅占总量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。 

　　4.各路资金纷纷涌入石家庄的房地产开发。万达、恒大等品牌地产纷纷进入石家庄的房地产开发,其中恒大在2009年3月18日以19.355亿将第025号地拿下。这一价格刷新了省会土地出让实行招拍挂制度以来的最高纪录。这些地产大鳄的进入,将对石家庄楼市的整体格局产生重大影响。 

　　5.商品房价格略有增长。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。从每月的成交均价看,市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。 

　　6.购买者结构以本地人为主。从商品住宅购买对象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消费主体,2009年本地人员购买商品住宅比例为90.36%,本省以内购买比例为6.24%,本省以外购买比例为3.4%,购买对象仍以本市居民为主。 

　　7.二手房交易日趋活跃,成交量持续增长。2009年市区成交二手房26990套,同比增长163.57%;二手房成交均价为3869元/㎡,同比增长14.16%。 

　　二、2009年石家庄市民购房消费调查 

　　2009年末,石家庄搜房网推出《2009 中国 购房消费调查》,广大网友纷纷通过 网络 问卷积极参与调查。通过对调查问卷的分析可以看出石家庄市民购房的一些新趋势、新想法。下面就是部分统计结果。 

　　1.关于调查对象分析 

　　①收入(家庭年收入)情况 

　　在提交的所有问卷中,家庭年收入在5万以下的有53%,5万-9万的有30%,10万以上的有17%。 

　　②职业分布特点 

　　在提交的所有问卷中,职业为教师、医生、公务员等的有10%,公司管理人员的有30%,公司员工的有 70%,其他的有9%。 

　　根据上述收入和职业特点统计,本次调查更多地反映了在 企业 上班的中低收入阶层的购房消费倾向。 

　　2.购房者对楼市较有信心,近两年内市场需求潜力很大 

　　①调查中,打算在1年内购房的占41.86%;2年内购房的占70.77%;2年内无购房计划的占29.23%,这说明大多数被调查者有购房需求,意味着石家庄潜在的房地产市场仍然很大。 

　　②认为未来1年内房价微幅上涨的有48.06%;保持稳定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,说不好的有27.81%。说明大多数消费者对楼市还很有信心。 

　　3.购房价格意向分析 

　　①购房的主要目的 

　　在提交的所有问卷中,购房的主要目的为结婚用房的有27.98%,自己无房需要买房的有22.62%,改善用房的有17.62%。 给父母买房的有8.33%,其他情况的有23.45%.

　　②能承受的购房总价 

　　在提交的所有问卷中,能承受的购房总价在20万以下的有18.16%,20-39万的有38.76%,40-59万的有27.91%。60-79万有10.85%,80万以上的有4.32%。 

　　从上面的数据可以看出,目前石家庄普通居民对房产存在较大的刚性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的购房总价40万以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房价的过快上涨是目前应关注的一个问题。 

　　4.居住环境、居住质量需求 

　　①居住面积和户型的需求 

　　在提交的所有问卷中,对于居住面积(㎡)的要求在50以下的有3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。对于户型的要求为一室一厅的有8.59%,二室一厅的有23.44%,二室二厅的有28.13%,三室一厅的有14.06%,三室二厅的有25.78%。 

　　②购房时考虑的因素 

　　调查显示,普通居民在购房时考虑的因素主要有六个方面,生活服务配套占18.26%,健身活动场所占32.79%,小区绿化占16.18%,停车场占12.35%,监控设施占13.36%,幼儿园占12.35%。 

　　从上面的数据可以看出,普通居民对中小户型有较大需求,占到总需求量的6成以上,而对大户型的需求不足4成,且居民在挑选房产时,越来越注重居住质量和环境。 

　　结合上面4个方面的分析,我们可以看出石家庄普通居民对房产的需求还是很大的,但需求结构以中低价位,中小户型为主。在影响需求的各种因素中,价格、居住环境和居住质量是购房者最关心的。 

　　三、2010年以后石家庄市楼市 发展 趋势 

　　纵观2009年房地产市场,我们从供求关系上的规模、结构、价格、特色四个方面分析: 

　　1.从供求规模看:2009年全市商品房上市面积500.52万㎡,商品房成交面积494.65万㎡,从数量上看,供需基本平衡。随着"三年大变样"和"建设500万人口 现代 大都市"政策的实施,对改善性居住的需求将会增加,加上梯度消费倾向和"居者有其屋"的观念,会进一步带来新的需求,所以未来在供求总量上会呈现"供求两旺"的景气局面。 

　　2.从供求结构看:2009年市区上市商品住房90㎡以下的为101.03万㎡,占总量的25.6%;90-120㎡的为97.7万㎡,占总量的24.75%; 120㎡以上的为195.87万㎡,占总量的49.65%。从商品住宅上市面积段对比分析,120㎡以下的中小户型上市量明显不足。以石家庄目前大多数居民的消费能力来看,大户型的套型结构在短期内难以得到大量的高端消费群体的支撑。可以预见2010年后,以中小户型为主的二手房交易仍将活跃,新建商品房也应该增加中小户型的比例,以适应大多数居民对中小户型的需求。 

　　3.从供求价格看:2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,12月份成交均价为4101元/㎡,同比增长11.17%,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。但是这一价格水平也超出石家庄市广大中低收入者的房价承受能力,这些消费群体目标大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面对中低收入阶层的 经济 型楼盘相对缺乏。从发展趋势看,石家庄要建设现代化的大型城市,必须满足大多数人的购房需求,这将对平抑房价起到十分积极的作用,再加上市政府直接主持的经济适用房、廉租房建设和二手房市场的逐步成熟,可以预计石家庄市房价近几年会比较稳定。 

　　4.从供求特色看:随着竞争的日趋激烈,无论是客户还是地产商对产品的要求都是越来越高,这也将使石家庄房地产市场走向成熟。无论是满足中低收入居民的经济型户型,还是满足高收入群体的高档社区,对于市场的细分、产品的定位都要更加清楚,用不同产品满足不同群体的需求,避免产品同质化现象严重的局面,这是市场发展的趋势,也是市场竞争的必然结果。 

　　综上所述,当前要进一步调整好结构,要坚持面向百姓、面向市场的指导思想,完善经济适用房和廉租房制度,进一步提高市场主体的自律意识和行政管理部门的依法行政能力,促进石家庄的房地产市场健康、稳定、持续的发展。