经济学论文：新经济环境下我国房地产经济发展分析

　　一、2014年上半年我国经济的发展状况

　　就总体情况来看，2014年上半年我国的经济运行情况总体平稳，基本呈稳中有亮点，稳中有上升，稳中有风险。从经济运行总体平稳来看，主要表现为经济增长平稳，就业平稳，物价平稳这几个方面。一、二两个季度，经济运行没有大起大落，增长水平在预期的范围内。如上半年国内生产总值同比增长7.4%，其中一季度同比增长7.4%，二季度同比增长7.5%，可以说，在经济下行压力较大的背景下，能取得如此大的成绩，实现增速略有回升的势头，总体运行平稳，是中央稳中求进战略总基调的体现。调查数据显示，我国上半年，如6月份的31个大城市城镇失业率是5.05%，上半年城镇新增就业747万人，完成了全年任务目标的73.8%强。同时，上半年居民收入同比提高2.3%，增幅与一、二季度基本持平。稳中的亮点是农业生产稳定，夏粮丰收，并在结构优化、转型升级方面获得了实质性进步。高技术产业增长加快，如信息传输增长24.7%，而高耗能产业的投资增长呈下降状态。稳中有上升，主要是指中央创新了宏观调控方式，推出20多项"微刺激"措施，力度虽然不大，但含金量却极高，在稳增长的同时，调整了结构，惠及了民生，其成效是显著的。如，6月份PMI连续回升，6月份规模以上工业增加值同比增长9.2%，等等。可以预期，下半年这些措施还将继续显示和发挥作用。但稳中也是有风险的。如经济社会中存在着的地方增长投融资平台、房地产泡沫、产能过剩等问题，严重影响着下半年的经济运行状况，特别是房地产经济对金融的影响，尽管我们有足够的手段和能力去防范和应对，但也应该引起高度重视。

　　二、我国房地产经济的现状

　　我国房地产业虽然走的是市场经济的路子，但毋庸置疑，政府行为，官方色彩很浓。这在很大程度上产生房地产经济虚假繁荣的现象，为整个国民经济的良好运行产生很大的不良影响。笔者经过多方调查，发现房地产经济中主要存在以下几方面问题。

　　1、房地产规划严重脱离市场配置的轨道。中央一再强调要充分发挥市场对资源的配置作用，但遗憾的是，出让城镇土地使用权时，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，很多已经由政府决定而非市场需求，如现在不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划好，并完成了水、电、路三通，之后以优惠政策吸引投资者、居民住户来投资。这种做法虽有成功的范例，但这种脱离市场实际需求的盲目行为严重违背了市场经济规律，因而出现了许多所谓的"鬼城"，给国民经济良性运行带来巨大风险。

　　2、供给决定需求的不合理性使房价居高不下。如前所述，本应该是市场对房地产经济进行配置，但实际情形是政府的供本文由论文联盟http://wWw.LWlm.cOm收集整理给决定需求，使得房地产的规划脱离了市场化的进程，房产的规模、范围、选址等不是市场需求决定的。这种不合理的发展模式，必然抬高房价，使房价涨幅惊人。如年轻人普遍都有买房难、住房难的压力。另外，房产供需有很大的问题，高端的住房较多，却基本无人问津；商品用房供不应求，保障性住房严重不足。这严重影响了人们正常的生活，同时也间接性的影响了社会秩序的稳定，不利于社会经济的发展和人们生活质量的提高。房地产经济中存在的这些问题，只能按照市场需求决定供给的原则，才能运行良好，健康发展。

　　3、房地产经济存在着严重的泡沫。

　　我国虽然地大物博，但可利用的土地不多，加之我国人口基数大，对住房需求量也大，这是土地与住房建设的基本矛盾。这种土地特有的稀缺性必须会导致供求关系的不协调、投机需求的持续膨胀、银行信贷在房地产业中过度扩张，出现房地产泡沫是不可避免的了。简单地说，就是银行放贷的数量越大，居民手中用以购房的资金就充足，购房的热情就高，这就推助了房价的上涨。上涨的房价又诱使居民把购房当成了投资渠道，而此时，居民就需要再向银行贷款，银行再次扩张银行信贷，在这种恶性循环中，房地产泡沫就产生了。

　　三、解决房地产经济存在问题的对策

　　1、进一步提升市场合理配置土地资源的功能。

　　众所周知，我国可利用土地的数量有限，要合理的使用有限的土地资源，只有发挥市场对土地资源的配置作用，才能使房地产业发展的红利真正为民众所共享。这就需要政府退出对土地资源的配置，走市场化发展的房地产经济之路。把政府管制的一些民生事业，如经济适用房、廉租房等的开发权交给市场去完成。政府部门应该做的是，充分发挥自身的引导作用，通过市场的手段来使房地产商间的竞争得到有效合理的配置。在房地产发展过热的背景下，只有进一步合理配置资源，强化土地管理，通过税收的杠杆来控制和引导房地产经济发展的方向，才能实现房地产市场调节，使低收入群体成为真正的受益者。

　　2、加强市场对资源配置的力度，控制和平抑房价的上涨幅度。

　　通过近二十多年的房地产经济的运行发展，我们得到一个经验，就是房价将会不断影响国民经济平稳运行。为此，我国政府不仅要不断加大对房地产的宏观调控，使房价不至产生太大的波动。还需发挥市场对房地产资源的配置作用，增加保障性住房的供给，惟其如此，才能控制和平抑房价的上涨幅度，从而促进房地产市场的良性发展。

　　3、严控银行放贷规模，规范房地产金融业务，防范金融风险。

　　在房地产信贷活动中，要严格审查贷款条件，要运用差异化金融政策，以强化贷款管理，杜绝不良贷款的产生。这个道理是容易理解的。因为银行的金融政策对房地产融资是至关重要的，没有了银行的资金支持，房价是不可能大幅上涨的。在现实生活中我们也能够看到这样的现象，买得起房，特别是多套房的高收入人群是靠银行贷款来实现的。因此，银行要实行差异化贷款政策，即金融机构应该在个人按揭贷款和房地产开发贷款上，在套数和贷款标准上，低收入者和高收入者应区别对待，可使低收入者多贷，高收入者少贷，以此控制房价的不合理上涨。