经济学论文：工程项目过程控制角度的房地产开发经济效益提升

　　一、房地产工程项目决策是其成败的关键

　　俗话说万事开头难，好的开始是成功的一半。对于房地产工程项目来说亦是如此，决策是房地产工程项目的关键一步，正确决策是房地产项目获得正常收益的保证。

　　（一）科学的市场需求调查

　　市场需要什么样的房屋产品，是住宅、商铺、豪华别墅，还是综合性办公大楼，这都属于房地产项目类型定位范畴，正确的项目类型定位，才能创造出项目的高附加值，才能带来预期的经济效益；在正确位房地产项目类型的基础上，需要进一步的细分市场，如：住宅，设计档次高低、户型及其比例需求、面积大小、布局，以及客户的通风、采光要求等。这些信息的获取都是以科学的市场需求调查为前提。

　　（二）初步设计与投资估算

　　在准确了解市场需求后，就需要根据相关设计规则、技术规定，设计项目的总平面方案图，确定其具体的建筑密度、容积率、建筑面积和绿化率等技术指标要求。并对项目可能需要的总投资数额进行估算，要求做到精确、细致，主要包括取得土地所需要的费用和建安造价；具体涉及土地取得费用包括是否需要旧城危房改造、移民拆迁安置补偿等费用；建安造价主要是根据市场价格信息和以往工程建设造价资料来综合估算其可能需要的投资数额。除上述投资费用外，还要预估工程所需设备用以及与项目开发建设相关其他费用估算，如建设单位管理费、营销费用、勘察设计费、研究试验费、工程监理费等；如果投资涉及银行贷款，还要涉及工程项目建设期的贷款利息。

　　（三）项目收益估算及决策

　　项目收益估算是项目决策环节的重点，收益直接决定项目投资的价值，一般采用房地产估价理论、方法来估算项目的总价值。以住宅项目为例，价值估算步骤如下：从市场中获取交易实例、选取可比实例、建立可比价格基础、交易情况与日期修正、区域因素与个别因素修正、评估项目总价值。完本文由论文联盟http://www.LWlM.cOM收集整理成上述任务后，根据工期、工程计划进度、预计销售速度和销售现金流量等来估算项目的现金流量表。最后，分析项目市场需求的必要性、工程技术的可行性以及项目经济开发的合理性，作出项目投资决策。

　　二、加强工程项目建设过程控制，提高房地产开发经济效益

　　（一）逐步优化工程项目总体设计方案

　　在完成项目决策后，工程设计就提上了日程，也是确定工程项目造价的重要阶段；为保证项目未来良好的经济效益，有必要对设计环节进行优化。首先，要强调设计的以人为本，工程项目最终要面向终端客户；其次，设计要适度的创新与超前，才能赢得未来消费者的青睐；第三，限额设计控制工程造价，达到提高项目经济效益的目的。

　　（二）保证建设造价位于预算范围之内

　　保证工程建设造价的"不超支"，是保证工程项目经济效益的关键；除考虑合理的建设费用支出外，首先要特别注意施工设计变更对工程造价产生的影响，如遇变更在确保工程质量前提下保证造价最省；其次，做好隐蔽工程现场签证管理工作也是防止工程造价异常增加的有效措施；第三，要加强竣工结算审核工作，由于施工单位技术水平参差不齐，其可能为了追求更多的经济效益，而进行"多估冒算"，因此就需要工程造价管理人员认真可以核减施工单位上报的竣工结算。

　　（三）保证施工质量，奠定良好效益基础

　　好的施工质量是工程项目取得良好经济效益的基础。第一，要有意识的选择那些长时间信誉比较好，资质等级比较高的施工单位进行施工；第二，宁可多支付比监理费，也要选择技术力量雄厚、资质等级高的监理单位对施工单位质量的自检进行全面复检，及时发现存在的问题，也可以尝试授予监理单位质量一票否决权，工程项目的某项质量不达标，不予以支付项工程款；第三，要加强建设单位核检工作，核检工作要保证项目管理方、建设方和监理方同时在场。对于消费者来说，购房多是一种比较理性的行为，都希望买到放心房；只要工程项目的施工质量有保证，市场自然会体现"优质优价"。

　　（四）确保施工进度，避免预售索赔经济损失

　　为了保证工程项目的施工进度，有必要在开工之前就要编制好总进度施工计划。多数的工程工期拖延都是由于建设资金投入没有跟上，资金投入满足不了工程进度需要，因此项目开发之初就应该做好项目融资工作。就工程项目的实际进度要及时的与计划进度进行比较，分析发生工期拖延现象的产生原因，制定措施补救。

　　但是也要注意不能因为刻意的赶工期，而无限制压缩技术间歇时间，为工程项目质量留下隐患。就工程项目来说，还要注意配套工程与主体工程的同步，即设计同工、施工同步和验收同步，这样可以有效缩短开发周期，加快投资回收速度，并能减少不必要的费用开支。在保证施工质量基础上，优化施工进度，避免因为施工进度缓慢导致预售诉讼索赔发生，给房地产工程项目带来不必要的经济损失。

　　从工程项目的决策、设计、施工全过程来探讨房产开发经济效益问题，对当前经济形式下房地产开发企业的未来发展具有重要的理论与实践指导意义。