新视角下 河南省养老地产发展困境与抉择探究

 摘 要：近年来，河南省人口老龄化形势严峻，老年群体多样化需求增加，迫切需要养老地产的发展缓解养老压力。与此同时，随着市场环境的转变，养老地产的形势也在转变。因此，文章基于新的市场环境，通过新视角分析河南省养老地产发展现状，剖析河南省养老地产发展困境，探究河南省养老地产发展抉择，以期为河南省养老地产的发展做出一份贡献。 
　　关键词：老龄化；养老地产；运营模式 
　　中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2018）05-23-02 
　　一、 引言 
　　随着我国人口老龄化形势不断严峻，近年来养老地产一直备受关注。根据联合国教科组织的标准，一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例超过10%或者65岁以上人口占总人口的比例超过7%，则认定该国家或地区进入了社会老龄化阶段。按照这个标准，我国人口年龄结构已经步入了老龄化的阶段。另外，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；80岁上的高龄老年人将增加到2900万人左右，我国人口老龄化形势正趋于严峻。作为拥有10788.14万人人口的河南省，面临的人口老龄化形势同样十分严峻。因此，2017年9月24日，河南省政府办公厅印发《河南省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》，要求加快推进养老服务业供给侧结构性改革，让广大老年群体享受优质养老服务。这为河南省养老地产的大发展提供了立足点。因此，文章在新视角下全面探讨河南省养老地产发展困境与抉择，以期为河南省养老地产的发展做出一份贡献。 
　　二、 河南省养老地产发展现状 
　　（一）市场需求量大、供给不足 
　　河南省统计局数据显示，截至2016年底，全省60周岁及以上老年人口1，534万，占全省总人口的14.2%，占常住人口的16.1%，其中，65岁及以上人口941.8万，占常住人口的9.9%，80岁以上高龄老人约160万，空巢老人约600万，失能、半失能老人250多万。另外，近两年，随着人民物质文化生活水平的不断提高，以及中等收入阶层的不断扩大，群众对健康养老的需求持续增大，健康养老地产这一朝阳领域正呈现方兴未艾的发展势头。而从机构养老、社区养老的现状看，河南省的养老市场明显供给不足。截至2016年底，全省拥有各类养老服务机构3913家，养老床位49.5万张，其中医养结合型养老机构315家，护理型养老机构只有122家，护理型养老床位严重不足。此外，社区养老功能不全、服务能力不强的现象也普遍存在。 
　　（二）败多胜少 
　　目前市场仍然是“真房产，假养老”的项目多，大多数房地产开发商仅仅想借养老地产的噱头，进行普通住宅的买卖，快速回笼资金。例如，河南鹤壁养老院用地建别墅，河南郑州“500亩五星级专业养老大社区”（指郑州爱馨阳光城）公然违规对外销售，一些养老机构入住率低，导致许多房源出现在二手房交易市场等等。 
　　（三）未富先老 
　　河南省人均可支配收入普遍不高，老年人退休金更是少之又少，经济支付能力差。养老机构收费大多为每月2000元以上，高档型养老机构收费更高，而河南省2017年居民人均可支配收入两万元左右，月均仅1680左右，经济支付能力差，呈现出典型的“未富先老”的景象。 
　　（四）医疗服务配套不足 
　　河南省养老地产前期宣传的各种医疗服务大多只定格在规划图纸上，等养老社区建成后，医疗服务配套与所述严重不符，所能提供的医疗服务有限。例如，新郑一家养老机构（金秋乐园）规划图上的医院最后被简化成为向附近正规医院申请的一个医疗急救站。除此之外，一些养老地产所述的医疗康健设备，最后被简化成几个老年运动器材。另外，各个养老机构所配备的老年人护理人员严重不足，而且其中一些护理人员未接受过系统性的养老护理培训。养老机构的医疗配套服务根本无法满足老年人文化娱乐、医疗、康复保健等方面的需求。 
　　（五）盈利模式不成熟 
　　养老地产属于综合性行业，需要综合性的房地产开发与服务知识，而开发商大多只深耕普通商品房开发，缺少实际养老地产运营经验，投资回报比难以确定，盈利模式不成熟，大多数养老机构都在亏损。例如河南省民政厅曾对舒心老年公寓、爱鑫老年公寓、晚晴山庄老年公寓进行实地调查。其中，舒心老年公寓投资400万元左右，每月利润不到2000元，并且是三家�B老机构中唯一一家盈利的机构；晚晴山庄老年公寓亏损较少。这两家老年公寓还属经营较好的。 
　　（六）理论研究与现实需求脱节 
　　近几年，虽然河南省各大房企都陆陆续续进入养老地产领域，但大多只是借养老地产“噱头”进行普通商品房买卖。因此，深耕养老地产以及对养老地产深入研究的企业少之又少。另外，由于养老地产开发量少，房地产代理咨询公司代理这类项目较少，也未针对这类项目进行重点研究。与此同时，河南省各大高校、社科院、研究所等理论研究系统对河南省养老地产研究也只处于表面，大多只是处于关注状态，并未进行深入的理论研究。上述现象致使养老地产理论研究严重滞后，很难适应养老地产快速发展的需要，理论研究与现实需求脱节。