财政税收论文：强化出租税征管讨论

 一、引言

近年来，随着第三产业的发展，各地出租公房、私房的情况越来越多。由于出租房屋的申报纳税率低、租金收入隐蔽性强，在税源的管理中有不少漏洞。针对此情况，为进一步加强出租房屋房产税等税收的征收管理，堵塞漏洞，做到应收尽收，确保完成税收收入任务，本文就加强出租房屋税源管理开展了探讨，研究了近年来国家、云南省、昆明市及相关部门加强出租房屋税源管理的相关法律法规和规范性文件，分析了出租房屋的税收效应，通过开展社会调研、档案查阅、问卷调查、专家咨询、会议研讨等形式，以昆明市盘龙区为例对出租房屋税源管理情况进行了调查与分析，查找了目前出租房屋税源管理工作存在的问题与成因。通过调查分析与探讨，提出了相关对策建议，以期进一步加强出租房屋税源管理，堵塞税收漏洞。关于出租房屋税源管理的相关问题，国内外学者做了大量的研究。马云南在《加强房产出租业税收管理》一文中指出："近几年来,随着各地招商引资和城市化建设力度的加大,房地产开发已成为招商引资的重头戏。房地产业的迅猛发展,推动了房产出租业的兴起, 置房出租、租赁盈利等新的理财方式越来越受到人们的青睐, 然而, 房产出租业的急剧升温也带来了税收征管的新情况、新问题。应该进一步加强房产出租业得税收管理。"邓卫、符其林所作《五指山市房屋出租税收征管的现状与对策》及《广东省地方税务局关于进一步加强个人出租房屋税收征管的通知》等文献也对加强此项工作作了探讨。

（一）出租房屋的内涵与构成

出租房屋，即"房屋租赁"。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第四章第四节的规定："房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。""房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。""住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。""以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。"

（二）我国现行出租房屋税收制度的基本内容及历史沿革

目前，我国房屋租赁主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城镇土地使用税、所得税等税种。1986年，财政部、国家税务总局对"出租的房产应征收房产税"予以了明确。2000 年，为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，财政部、国家税务总局对住房租赁市场有关税收政策问题作了进一步明确。2008 年，财政部、国家税务总局发布了支持住房租赁市场发展的税收政策：自 2008 年 3月1 日起，对个人出租住房取得的所得减按 10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税，按 4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。其他政策仍按现行规定执行。

（三）盘龙区地税局对出租房屋开展税收管理的基本情况

根据国家、省、市相关法律法规及规章文件的规定，目前，盘龙区地方税务局执行的对个人及单位（国家机关及企事业单位）出租房屋征税标准为：（1）个人出租非住房：合计征收月租金总额的 20.7%，包括：营业税 5%、城建税（营业税额的）7%、教育费附加（营业税额的）3%、地方教育费附加（营业税额的）2%、个人所得税附征率 3%、印花税 0.1%、房产税 12%；（2）个人居住房屋出租：合计征收月租金总额的7.18%，包括：营业税1.5%、城建税（营业税额的）7%、教育费附加（营业税额的）3%、地方教育费附加（营业税额的）2%、个人所得税附征率 1.5%、房产税 4%；（3）单位生产经营用房出租：合计征收月租金总额的 20.2%，包括：营业税5%、城建税（营业税额的）7%、教育费附加（营业税额的）3%、地方教育费附加（营业税额的）2%、企业所得税附征率 2.5%、印花税0.1%、房产税 12%。

二、对盘龙区出租房屋税源情况的抽样调查分析

经对盘龙区地税局下辖部分分局管户的抽样调查，各分局辖区内重点出租户、租金标准、税源情况见下表：分析：从下表可以看出：（1）不同地段出租房屋每平方米出租均价不同，一环内商铺最高可达 300 元，二环及三环外商铺最低只有 10 元；（2）同样地段出租房屋的租价也有差异，如JMY房地产开发有限公司与 XY 房地产开发有限公司开发的同处一环内的商铺，出租均价竟然相差 10 倍多；（3）同一地段不同性质的出租房屋均价也不同，如同在北市区同一路段相隔不远的 CF 写字楼的月租金为 75 元每平米，而JLF商场的商铺月租金只有 17 元每平米。由此可以看出，出租房屋的税源是不均衡的，客观造成征税依据难以统一确定。

三、出租房屋税收管理中存在的主要问题及成因

（一）社会各界认识不足，税法宣传不到位

一是部分群众依法进行房屋租赁及主动交税的观念十分淡薄。不少人认为房屋出租是交易双方的事，备案登记太麻烦也不必要；一些人则还不了解出租房屋需要办理登记备案手续；还有一些人的安全防范意识不强，即不知道出租方和承租方应尽哪些义务，也不知道如何维护自身的合法权益。另外，近年来出台的有关租赁管理和房产税收的法规、政策较多，还需要进一步加大宣传力度。二是税收宣传难到位。税务机关以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人及单位出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多。有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，没有自觉主动申报纳税的习惯。加上房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，有的是单位房屋出租，有的是私有房屋出租，同时还有转租、转让的，因此税务部门要想将房屋租赁税收政策宣传到位，让每一个房屋租赁的纳税人知晓税收政策，自觉履行纳税义务，确实存在一定的难度。三是部分特定群体的管理和征收难度很大。盘龙区地处云南省会昆明市的主城区，区内部队和省市级机关、省市属企业的房产较多，由于其主要税种属省直属局、市直属局征管，征管权限不在区局，这些单位往往对出租房屋税收征管工作中不够重视，区局难以掌握相关租赁信息。另外，部分困难企业普遍征缴难，老国有企业"退二进三"后，将生产经营地点搬出主城区，主要靠出租房屋收取租金发放人员工资、维持基本运转，不愿缴纳税收，处理起来难度较大。以上这些情况，又造成了相同地域内的不同税负，给依法管理工作带来负面影响。

（二）出租房屋的税收政策不完善

1．现行政策不利于实际征管。税法规定，个人出租房屋的房产税由产权所有人缴纳，如产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。但是，税务机关调查的往往是临街经营的经营者（即使用人），能将文书送达的也是使用人，根本无法找到房主（即产权所有人）。

2．房产税征收形式存在问题。目前我国房产税主要有两种征收形式，从价（价值）计征和从租（租金）计征。从价计征是依照房产原值一次减除 10％-30％后的余值为计税依据，税率为1.2％；从租计征是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为 12％。以房产原值作为计税依据，存在税收收入与房地产价值背离问题；而从租计征又难以把握实际租金。

3．委托代征不易操作。税法规定，个人出租房屋不需要办理税务登记，可实行委托代征的办法。但在实际操作中，受委托单位（办事处、居委会、物管公司）经办人员素质参差不齐，责任心不强，对相关政策掌握不到位，往往怠于履行代征义务，同时也就纵容了纳税义务人逃避纳税、不主动申报纳税。

（三）出租房屋行为隐密，缺乏监控手段

1．税源分散、周期短，变动性大，给税源监管带来了很大难度。一是产权所有人难以寻找，有的产权所有人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友帮忙看管，代收房租，查找产权所有人往往给税务机关带来了一定难度，对一些承租又转租的纳税人，要想找到他们更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时，租赁双方相互串通，有的说是借用，有的说是自用，有的说是合伙经营，致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁经常出现转租、停业、短期租赁等情况，人员变动频繁，给税源监控带来了很大难度。四是涉及个人房屋租赁的，其既不需要在工商局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关税源监控困难。

2．房屋出租市场不规范。房屋出租收入除承租双方共同"隐匿"外，出租人通常委托黑中介私下进行交易。正规中介公司在接受租赁业务时，通常要求业主出具所出租房屋的产权证及相关证照，而一些黑中介为抢夺生意，在接受房源时不会要求出租人备案登记并交纳税费，就给有争议或根本就不具备出租条件的房屋进入市场交易提供了便利，造成大量税费无形流失。

3．日常征管成本太高。由于房屋租赁业面广、分散，承租群体较大，如一些城区的写字楼其承租企业较多，少则几十户，多则上百户。对这些单位的检查虽然可以委托相关的物业管理企业协助，但出租房屋的租金收入并不在物业管理范围以内，且物业管理企业不是执法单位无法全面准确掌握业主个人出租信息，税务机关只能一户一户找承租人了解出租人租金的收取情况，给出租房屋检查工作带来相当大的工作量，相应的其人力投入也大。加上近年来随着计算机的应用，税务日常管理工作要求越来越高，各项工作都要求精细化，要安排人员和时间去管理这项分散且工作量巨大的房屋出租业税收显得有些力不从心。盘龙区地税局征管区域达 887 平方公里，辖区内有 10 个街道办事处和 2个镇。目前，征管区域内缴纳地方各税的纳税人有两万余户，而全局干部职工只有百余人，如不采取委托代征，对辖区内的出租房屋税收征管工作将很难开展。

4．偷逃税行为普遍。受经济利益驱使，一些单位和个人采用变相出租、转租等方式来钻政策的空子，偷逃房产税收。主要手段有：以联营、合作、承包等名义订立合同；降低租金数额，以物业费和设备费等名义冲抵房屋租金；直接开具服务业、旅游业、餐饮业等发票代替房屋租赁票据；以租金抵其他应付款项等等。如：盘龙区地税局稽查局近期稽查的一纳税人出租写字楼，年租金104 万，按照当前税法规定，应适用"个人出租非住房"20.7%的综合征收税率缴税 21.8 万元，但是该纳税人使用一份变造后的个人出租住房合同，按照"个人居住房屋出租"7.18%的综合征收税率申报缴税，偷逃税款近 14 万元被查处。

（四）房屋地域、结构、设施差异大，租金收入悬殊，征税依据难确定

按规定，对房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。从"盘龙区地税局出租房屋税源情况抽样调查表"反映的情况看，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不一、楼层有异，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客拒绝提供租赁协议，提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知道房东取得的真实的租金收入，征税依据确认更是难上加难。

（五）出租房屋管理部门多，配合不够

房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等多个部门单位，在实际工作中，各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理手段不够完善，管理水平相对落后，相关职能部门因各自管理职能不同，信息不沟通，数据不共享，没有共同规范管理房屋租赁市场，各部门之间缺乏行之有效的协作配合机制，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。

（六）税负较重，部分纳税人难以承受

一是税负偏高。房屋租赁行业涉及到的主要税种有房产税、营业税、城建税及教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税等，种目繁多，计算征收比较复杂，不利于管理。以盘龙区为例，从当前的情况来看，出租房屋税费负担较重，其税种及税率为：营业税 1.5%-5%、房产税 4%-12%、城市建设维护税 7%、教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，所得税附征 1.5%-3%，印花税0-1‰，不计地方性的各种收费，总体税率就近 20%，如果加上土地使用税等则更高。出租房屋行业涉及税种之多、总体税率之高，纳税人难以承受，给征管工作加大了难度。二是存在重复征税现象。同一出租收入既要征房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的现象。这种多税种、高税负的现状，不但增加了该项税收征管工作的难度，同时也催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机。

四、加强出租房屋税收管理的主要对策

（一）强化政策宣传，进一步优化纳税服务

税务机关要针对纳税人纳税意识淡薄，税收流失严重的情况，不仅要在每年的税收宣传月中宣传，还要坚持长期、有针对性地利用好广播、网站、电视、报纸等渠道进行广泛宣传。制作发放《出租房屋税收政策公开信》，让出租人知道自己是房屋出租的纳税义务人及其应缴纳的税种，让承租人知道自己有监督出租人缴纳税款开具发票的权利，更有义务协助和配合税务机关查清产权人或出租人的租赁情况。通过不断宣传深化提升纳税人的纳税意识，使纳税人能自觉主动申报纳税，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。同时，要广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪案件，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度，注重税法宣传的针对性和实效性。

（二）加强税务人员业务培训，认真落实《云南省租赁房屋地方税收征收管理试行办法》

对房屋租赁市场进行依法管理，必须建设一支高素质的税收管理队伍。在租赁管理中，要进一步增强税务人员的法治观念，牢固树立依法行政、依法管理的新理念，形成严格依法办事的良好风气，全面掌握《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《云南省租赁房屋地方税收征收管理试行办法》等对租赁市场进行管理，依法征税。

（三）强化执法刚性和漏洞堵塞的自生能力

充分发挥税务稽查打击偷税和抗税违法行为的职能作用。在每条街道或每个社区有目的、有重点选择个别"钉子"户进行查处，起到警示和教育作用。发动社会力量加强对个体房屋出租的监督管理。税务机关要在电台、电视台、报社等新闻媒体以及个体房屋出租相对集中的地段或小区内的显著位置定期发布个体房屋出租税收的征管信息，并设立举报电话，对于知情者检举揭发个体房屋出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，除对出租人按规定补税、加收滞纳金及罚款外，还要对检举人实行奖励。

（四）健全协护税组织，完善代征制度

建立健全征管网络，建立协调配合机制。建立健全以房产局、国土资源管理局、公安局、工商行政管理局、地方税务局、银行等部门联合组织管理为核心的房屋租赁业务管理机构实施有效控管。建立健全以居委会（社区）、村委会代征个人私有住宅出租税收的监控网络，调动基层的积极性，建议区财政对街道办给予经费政策倾斜，加强协税护税工作。同时，以计税级差地租为依托的房屋出租税源保障体系，根据房屋的地段、楼层、面积、用途等测定划分等级，据以制定相对合理又与市场租金比较接近的计税租金标准，并在一定范围内公布实施。

（五）依托信息化加强税源监控

2011 年 6 月 1 日开始实施的《云南省商品房屋租赁管理实施细则》明确规定住建部门对房屋租赁实行"登记备案"制度，即："房屋租赁双方当事人应当自房屋租赁合同订立之日起30 日内，到县级以上住房和城乡建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案手续。""县级以上住房和城乡建设（房地产）主管部门应当建立健全房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。"税务部门应加强与住建部门的联系，积极依托住建部门的房屋租赁"登记备案"信息系统，加强对出租房屋的税源监控，并实现与住建部门的信息共享。

（六）加大税制改革力度

可借鉴国际经验，坚持"宽税基、少税种，低税率"的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，可根据租赁收入的大小建议税率选择在 10%以内较为适宜。对于房屋出租或转租、再转租方式应分别规定分档税率，这样，不仅可以避免重复征税，而且，可以有效平衡税负，堵塞税收征管漏洞。

五、结论

从整体税收收入来看，出租房屋税收虽然仅仅占极小的部分，对完成税收任务不具有举足轻重的作用，但出租房屋的税收调节作用却不容忽视。税收调节是国家对房地产市场进行宏观调控必不可少的一项措施，通过加强房屋出租税收的征管可以对租房、炒房推高房价等行为进行有效调节。此外，加强税收征管对整个房屋出租市场都可以起到积极的调节与引导作用。因此，各级税务机关应进一步正确认识房屋出租税收的重要性，加强税源监控，通过有效的征管手段，增加税收收入。同时，各级政府和有关部门应积极配合税务部门做好出租房屋的税源监控与日常征管，确保应收尽收，以充分发挥房屋出租税收对房地产行业乃至整个市场经济的调节作用。