财政税收论文：太原市房地产业存在的问题及其对策研究

 　　【摘 要】我国房地产业在逐步 发展 壮大的同时，也不断的趋向于完善。从整体上来看，房地产价格一直保持持续快速上升的趋势。本文对太原市房地产业进行了分析，针对存在的问题提出了相应的对策。 
　　【关键词】太原市 房地产 问题 对策 
　　 
　　太原市从90年代开始房地产市场蓬勃发展，已成为太原 经济 的一个重要的增长点。伴随着房地产业的发展，太原市房地产业也存在不少问题。我们必须对太原市房地产业进行分析，针对存在的问题，研究相应的对策。 
　　 
　　一、太原市房地产业存在的问题 
　　 
　　（一）房地投资对我市经济未充分发挥其应有的作用 
　　在发达国家和地区中，房地产业的发展所提供的社会财富，在国内生产总值所占的比重都超过10%，甚至高达20%以上，已经成为国民经济的支柱产业。但目前我市房地产业其产值占国民生产总值的比重仅为2%左右，低于全国的6～7%，距发达国家房地产成熟期20～30%，更具有较大的差距。 
　　（二）房地产产品比较单一且房地产市场细分程度不够 
　　和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，房地产业规模小，开发能力相对薄弱，房地产开发的结构和层次较低。从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。 
　　（三）现行房地产业发展软环境制约其快速发展 
　　房地产业涉及到管理的政府部门较多，主要有计划、规划、土地、建管、房地、人防、地震、环境保护等等十几个部门。随着改革的深入和行政审批制度的改革，各部门办事效率有了较大的提高和改善。但是由于整个宏观经济体制正处于深度改革、转轨和磨合时期，在项目审批、土地利用、有关规费方面还不尽如意。如宏观调控力度不强，全市总体发展模糊、项目审批各部门各自为政，沟通不足，协调不够、房地产业的收费项目仍然比较多、城市建设规划滞后、土地一级垄断不够。 
　　（四）房屋二级市场尚未全面启动 
　　太原市的房屋二级市场，近两年虽然交易量有了大幅增加，但相对于增量房而言，存量房交易量、交易额要小得多。2006年我市二手房交易套数为3620套，交易面积47.94万平方米，同比分别增长16.44%、10.36%；增量房与存量房交易面积比为2.43：1；与新建商品房成交量相比，二手房的交易面积、交易套数、交易金额数量很少。因此，太原市的二手房市场潜力还有待于进一步挖掘。同时，受税费调整等政策影响，作为房地产供应链的中间环节受阻，楼市交易的加速器作用不明显。 
　　（五）次贷危机对太原市房地产投资的影响 
　　美国次贷危机开始于房地产。2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。美国次贷危机爆发影响了全球。太原市的房地产投资也受到了影响，表现在以下几个方面：房地产开发投资增速放缓、商品住房销售面积增幅回落，房地产交易量明显萎缩、住房价格总体维持稳定、房价走势平稳，房地产开发贷款增速下降。 
　　（六）房地产 金融 体系不健全 
　　尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件；房地产项目的银行信贷审核也是比较严格、贷款条件也很苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的 企业 因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金"寻租"。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。 
　　（七）房地产金融风险不容忽视 
　　房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；房地产开发贷款融资渠道单一,假按揭现象时有发生；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险。 
　　（八）房地产投资规模增加结构欠佳 
　　据2006年太原市住房调查数据：太原市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房和经济适用住房的居民占九成。与此同时，商品房供应结构仍有待优化。如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，适度控制商业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。