答案及解析：物业管理制度与政策历年真题及答案解析

来源：互联网发布时间：2017-03-01 07:33:10

物业管理制度与政策历年真题及答案解析来源：233网校2011年8月30日【爱学习，爱233网校】
1．【答案】A

【解析】物业管理策划阶段包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节。

2．【答案】A

【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，其职责包括：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员；③选聘、解聘物业服务企业；④决定专项维修基金的使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

3．【答案】D

【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

4．【答案】D

【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。

5．【答案】A

【解析】下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第⑤项

和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

6．【答案】A

【解析】物业服务企业的权利：

①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。②依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。③制止违反物业管理制度的行为。④要求委托人协助管理。⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。⑥法律、法规规定的其他权利。

7．【答案】C

【解析】筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

8．【答案】B

【解析】业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门代管。

9．【答案】C

【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

10．【答案】D

【解析】业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议一般一年召开一次。经20％以上的业主提议时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

11．【答案】A

【解析】业主委员会应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

12．【答案】D

【解析】业主委员会是业主大会的执行机构。

二、多项选择题

1．【答案】ABCE

2．【答案】ABE

【解析】C、D选项错误。住宅专项维修资金是指专用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维新和更新、改造的资金。住宅专项维修资金不得挪作他用。住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按规定分摊。其中，公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

3．【答案】 ABDE

【解析】在物业管理中，业主具有以下权利：

①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

4．【答案】ABCD

【解析】选项E，物业共用设备的大修费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。

5．【答案】ACE

【解析】物业管理的基本内容包括：常规性的公共服务；针对性的专项服务；委托性的特约服务。

6．【答案】ABE

【解析】选项C，业主委员会应当接受县级以上地方人民政府房地产行政主管部门监督管理。选项D，业主委员会向业主大会负责。

7．【答案】ABDE

【解析】物业管理经费的来源主要有以下几个方面：①定期收取的物业服务费；②物业公共部位共用设施设备维修资金；③物业服务企业开展多种经营的收入和利润；④政府多方面的支持；⑤开发建设单位给予一定的支持。

8．【答案】ABCD

【解析】住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

9．【答案】ABD

【解析】选项C，在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托代为收取供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。选项E，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

10．【答案】BCE

【解析】物业管理的委托方是业主。物业管理的内容由物业服务合同约定。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式，即议标。物业服务合同到期后原物业服务企业的再次聘用通常采用议标方式。

11．【答案】 ACDE

【解析】业主委员会应履行的职责包括：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；④监督管理规定的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。