出让制度分析及土地使用权取得操作实务（二）

来源：互联网发布时间：2017-03-01 01:53:52

出让制度分析及土地使用权取得操作实务（二）来源：考试大2010年2月8日【考试大：助你将考试一网打尽】
2001年

1、2001年5月31日，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，针对国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提出了严格要求。

2002年

2、2002年7月1日，国土资源部令（第11号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让。

2003年

3、2003年7月30日，国务院办公厅发布《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号），对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地的行为进行清理整顿。

4、2003年8月1日，国土资源部令（第21号）《协议出让国有土地使用权规定》，对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出让最低价进行了规定。考试大－全国最大教育类网站

5、2003年9月2日，建设部发布《关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知》（建规[2003]178号），纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设的行为。

6、2003年9月4日，国土资源部发布《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》（国土资发[2003]345号），加强对开发区用地和房地产用地的审查。

7、2003年9月24日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号），加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高档商品房的土地供应。

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8、2004年3月31日，国土资源部、监察部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问题，发出最后通谍，要求：在2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

9、2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号），决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。

2005年

10、2005年3月26日，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号），要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。

11、2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

2006年

12、2006年4月19日，国土资源部、国家工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知，要求出让人和受让人应就建筑工程完工日期、投资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定。

13、2006年5月24日，国务院办公厅转发《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定优先保证中低价位、中小套型普通商品住房，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，并加大对闲置土地的处置力度。

14、2006年5月31日，国土资源部以国土资发〔2006〕114号发布发布《协议出让国有土地使用权规范（试行）》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》，2006年8月1日实施。对出让方式的选择范围作出了更具体的规定，确立了用地预申请制度。

15、2006年7月11日，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），对外商投资房地产企业的市场准入进行规范，提高了外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重。

16、2006年7月30日，国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，设立国家土地总督察及其办公室，并向地方派驻9个国家土地督察局，分别是：北京局、沈阳局、上海局，、南京局、济南局、广州局、武汉局、成都局、西安局。考试大－全国最大教育类网站

17、2006年8月31日，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），在耕地保护、保障被征地农民利益、规范土地出让收支管理、调整建设用地税费、工业用地出让最低价标准及必须实行招标拍卖挂牌出让、农用地转用等方面作出了更严格的规定。

18、2006年11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定：一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。

19、2006年12月12日，国土资源部，发改委《限制用地项目目录（2006年本）》、《禁止用地项目目录（2006年本）》（国土资发【2006】296号）。（1）机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于１.0、单套住房建筑面积超过平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等六大项目不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；（2）别墅类房地产开发项目，高尔夫球场项目，赛马场项目，党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目，未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目，未依法取得采矿权的矿产资源开采项目等六个项目被列入禁止用地项目。

20、2006年12月17日，国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），规定从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

21、2006年12月19日，国土资源部《土地利用年度计划管理办法（2006年修订）》，确立新增建设用地计划指标被纳入年度计划控制，并实现指令性管理和以实际用地情况作为计划考核的依据。

22、2006年12月27日，国土资源部发布《关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知》国土资发[2006]307号，确立了以土地等别为核心和基础的工业用地最低价标准。

23、2006年12月31日，国务院发布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号），大幅度提高了土地使用税每平方米税额。

（三）我国土地出让制度的法律特征

土地使用权出让是指市、县国土资源管理部门将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国土地出让制度具有如下特征：

1、出让主体为国家，由地方各级人民政府的土地管理部门代表；

2、出让标的为国有土地使用权；

3、双重法律关系：民事法律关系和非平等的行政法律关系。本文来源:考试大网

如《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”警告和罚款明显系行政处罚行为。

4、出让期限有限定：居住用地七十年，业用地五十年，育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。