2012年土地估价案例与报告考试技巧指导

2012年土地估价案例与报告考试技巧指导 来源：233网校2012年9月12日【233网校：中国教育考试第一门户】
1 考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。
3 如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。
案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。
1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
3、条理清楚，论点突出，明显
二、挑错题答题技巧
这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!
3、先理草稿，再答题
阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。
3、不充分。取值依据不充分;推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
5、 不正确。①每一项描述不正确;②推理分析不正确;③方法选用不正确;④技术路线不正确
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
第一节：问答及单选题:
1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
3、条理清楚，论点突出，明显
四、改错题
（一）市场比较法
2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。
4、比较物与参照物互相颠倒的问题。
1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。
3、收益年限确定错误的公式。
5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。
1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。
3、计息期确定错误的问题。
5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。
7、销售税费的计算基础错误的问题。
1、贴现期确定错误的问题。
（五）基准地价修正法
4、假设开发法
最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。
（3）把利息和税金也作为计算利润的基础
（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。
（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。
1、抵押估价的常见错误
（2）抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。
（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。
（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。
（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。
3、其他估价目的的常见错误
（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。
（4）纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。
（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。
1、对估价对象的某一部分重复计价
2、计算前提与计算结果不一致
3、遗漏了估价对象部分的价值
4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。
报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。

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