关于土地使用权出让金含义的探讨

关于土地使用权出让金含义的探讨 来源：233网校2007年12月3日【233网校：中国教育考试第一门户】
《条例》第二章第八条规定，“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章第七条的规定与上相同，由此可知，出让金是土地使用者取得国有土地使用权所应支付的代价。
根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第五条，“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。”此时，国有土地使用权出让金为土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，其中也包括级差地租（或叫政府收益）一项，根据土地价格评估中的成本逼近法原理，出让金在构成上已经类似于地价了。同时，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%，依照《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001），“基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。”基准地价的70%基本上也属于该区域土地价格的正常范围，出让金在数额上也已经接近地价了，因此可以说出让金就是地价。
综上所述，由于我国实行土地一级市场的国家垄断，国有土地使用权出让金就是土地使用者为了从国家手中获得国有土地使用权而向国家支付的代价，所以只要目的是为了“获得国有土地使用权”而“交给国家”的土地款项就是出让金，不管这个代价是级差地租还是土地使用权的市场价格。出让金是一个明确的概念，其含义关键在于以下两个方面：一是“获得国有土地使用权”；二是“交给国家”。因此，国土资源部、国家工商行政管理局在《关于发布〈国有土地使用权出让合同〉示范文本的通知》（国土资发[2000]303号）中，合同文本第七条关于出让价款部分仍然使用“出让金”这个名词是科学和恰当的。 来源:考试大-土地估价师考试

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