2012年土地估价师案例分析：城镇土地分等定级

2012年土地估价师案例分析：城镇土地分等定级 来源：233网校2011年9月23日【233网校：中国教育考试第一门户】

a)面状因素：指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响，面状因素是非扩散性因素，量化方法采用最大最小值法或均值度法;

b)线状因素：指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对一定距离范围内的农用地产生影响，线状因素是平行扩散性因素，随着距离的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;

c)点状因素：指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用地产生影响，点状因素是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;

d)对于有交叉影响的因素因子，应进行功能分割或衰减迭加处理。

外业调查

a.工作内容

a)根据定级任务书的要求确定调查内容;

b)对无法从相关业务部门直接获取的因素因子资料，采用实地调查的方法收集;

c)对现势性较差的资料进行校核修正;

d)收集当地农民或熟悉情况的农技人员对农用地质量的经验评价结果，用于样点的辅助选取和定级成果的校验。

b.工作要求

a)重点调查最近3年的农产品产量、价格、成本等经济数据;

b)重点调查对农用地质量发生决定性影响的现状区位条件和近期规划数据;

c)完成农用地定级工作的地区，可使用定级调查成果;

编制因素分值图

按照相对值法编制，如现有资料不足或精度不够，应先进行外业补充调查。

a.采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图;

b.将定级因素分值标注在工作底图上;

c.标注图名、图例、图号等其他制图要素;

d.因素因子分值图可用计算机系统生成。

划分定级单元

定级单元是定级指数测算的基本空间单位，要求单元内土地质量相对均一、单元之间有较大差异。

a.划分要求

定级单元是农用地定级的最小空间单位，定级单元应按以下要求划分：

a)单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元;

b)单元边界应不跨越地块边界;

c)单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。

b.划分方法

主要方法有：

a)叠置法

将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。若图斑小于最小上图面积则应进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型较复杂的地区。

b)地块法

以工作底图上明显的地物界线或权属界线为边界，将主导特性相对均一的地块，划分为农用地定级单元。也可直接采用土地利用现状图中的图斑作为定级单元。地块法适用于所有定级类型和地区。

c)网格法

用一定大小的网格作为定级单元。网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区

d)多边形法

将所有定级因素分值图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为定级单元。多边形法适用于所有定级类型和地区。

计算定级单元因素分值

将定级单元图叠置在定级因素分值图上，根据实际情况选择以下方法计算：

a.以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值;

b.以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值;

c.以定级单元几何中心点的分值代表单元分值;

d.以定级单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值;

e.综合运用上述方法，计算分值;来源:考试通

f.采用计算机手段进行农用地定级时，点、线状定级因素分值按相应衰减公式计算，面状因素分值则直按读取中心点所在指标区域的作用分值。

计算定级指数

可用定级因子分值直按计算，也可先将定级因子综合成定级因素分值后再计算。计算方法主要有：

a.加权求和法

Wk——第k个非限制性定级因素因子的权重;

m——强限制性定级因素因子个数;

p——定级单元总数;

u——非限制性定级因素因子个数。

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