案例分析题：2012年土地估价案例与报告考前练习及答案（四）

2012年土地估价案例与报告考前练习及答案（四） 来源：233网校2012年8月29日【233网校：中国教育考试第一门户】
一、案例分析题
本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。
2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。
在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?
3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对8宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。
4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?

某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

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