房地产估价师考试知识点拨：直接资本化法的优缺点

 

　　优点：

 

　　①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;

 

　　②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;

 

　　③计算过程较简单。

 

　　缺点：

 

　　但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%，而选取的房地产的净收益每年上涨3%，如果以该房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。