房地产估价师考试知识点拨:市场状况调整之价格变动率法

 

　　逐期递增或递减的价格变动率和期内平均价格变动率。

 

　　逐期变动率(用的表述方式“每期比上期”，考试中最常见)：

 

　　可比实例在价值时点的价格

 

　　=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率)期数

 

　　平均变动率：

 

　　可比实例在价值时点的价格

 

　　=可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)

 

　　【例5-6】评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m2。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

 

　　【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。将该期间分为两段：第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月，第二段为2011年3月1日至7月1日4个月，则：

 

　　3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/m2)

 

　　【例5-7】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

 

　　【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

 

　　2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元人民币/m2)

 

　　【例5-8】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

 

　　【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

 

　　2000×(1+0.3%)8×6.7050=13735.24(元人民币/m2)