房地产估价师考试知识点拨：房地产状况调整的内容

 

　　房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

 

　　(一)区位状况调整的内容

 

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况调整是使可比实例在自身区位状况下的价格成为在估价对象区位状况下的价格的处理。

 

　　区位状况调整的内容主要有位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向等)、交通(包括进、出的方便程度等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)、周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)等影响房地产价格的因素。

 

　　(二)实物状况调整的内容

 

　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况调整是使可比实例在自身实物状况下的价格成为在估价对象实物状况下的价格的处理。

 

　　实物状况调整的内容很多，对土地来说，主要有土地面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素;对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。

 

　　(三)权益状况调整的内容

 

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况调整是使可比实例在自身权益状况下的价格成为在估价对象权益状况下的价格的处理。

 

　　由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。

 

　　在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第六章“收益法及其运用”的有关内容。