房地产估价师考试知识点拨：谨慎原则

 

　　影响价格的因素存在不确定性，应多考虑使价格偏低的因素，少考虑使价格偏高的因素。

 

　　充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

 

　　处分抵押物的时间与抵押价值时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，不确定因素较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。

 

　　理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定因素的情况下”。

 

　　在实际估价中，如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。

 

　　如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守和折中判断会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。

 

　　市场价值评估用折中的、抵押价值评估用保守的、投资价值评估可以是乐观的。

 

　　《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则的要求：

 

　　(1)比较法估价，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。

 

　　(2)收益法估价，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

 

　　(3)成本法估价，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

 

　　(4)假设开发法估价，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。