房地产估价师考试知识点拨：房地产价格影响因素之房地产制度政策

 

　　房地产制度政策(熟悉)

 

　　包括：房地产的所有制、使用制、交易管理制度、价格政策。

 

　　改革城镇住房制度和国有土地使用制度，推行住宅商品化，实行住房分配货币化，允许国有土地使用权出让、转让、出租，可以使房地产价格显现出来，并反映房地产供求状况，同时也受房地产供求的影响。

 

　　(1)房地产所有制

 

　　①土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖。

 

　　②房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，可以买卖。

 

　　③土地没有所有权价格，只有土地使用权价格。

 

　　④土地使用权有使用期限，一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。

 

　　⑤国有建设用地由政府独家垄断供应，土地供应政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

 

　　(2)价格政策

 

　　政府对房地产价格高低和涨落的态度及相应采取的干预或管制方式和措施等，包括是实行市场调节价还是政府指导价或政府定价。

 

　　房地产价格政策可分为抑制价格政策和刺激价格政策，低价格政策和高价格政策。

 

　　抑制价格政策，控制房地产价格上涨。

 

　　刺激价格政策，促使房地产价格上涨。

 

　　(这两个政策控制的是价格变化的趋势)

 

　　低价格政策，使房地产价格处在较低水平。

 

　　高价格政策，使房地产价格处在较高水平。

 

　　(这两个政策控制的是价格的绝对水平)

 

　　17版教材中含义变化了

 

　　●政府对房地产价格的干预或管制方式，可能是制定最高限价、最低限价或直接定价，也可能是通过一些其他措施来调控价格。如增加土地供应;规定开发企业按照合理的成本和利润率定价;最高限价;金融、税收、限购等手段。