房地产估价师考试知识点拨：合法原则

 

　　合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

 

　　依法依据：法律、行政法规、司法解释，地方性法规，部门规章和政策，地方政府规章和政策、不动产登记簿、权属证书、批文、合同(土地使用权出让合同、房屋租赁合同)等。广义概念的“法”。

 

　　合法原则要求估价结果，是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

 

　　估价对象状况必须依法判定。不是委托人或估价师确定的(如小产权房)。

 

　　遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

 

　　如，集体土地/国有土地，划拨地使用权/出让地使用权，共有/单独所有，有限产权或部分产权/完全产权，租赁/自有，产权不明确或权属有争议/产权明确或权属无争议。临时用地/正式用地，临时建筑/永久建筑，超期临时建筑/未超期临时建筑，手续不全/手续齐全，不可补办有关手续的非法房地产/可以补办有关手续的手续不全的房地产，违法占地/合法占地，违法建筑/合法建筑。

 

　　从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，评估值与依法判定的房地产状况相匹配。

 

　　依法判定的估价对象的状况，通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关的合同、招标文件等中约定的状况，或根据估价目的的需要设定的状况。

 

　　实践操作：

 

　　(1)依法判定的权利类型及归属，以不动产登记簿、权属证书以及相关合同等为依据。

 

　　(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

 

　　如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。如城市规划规定土地为居住用途，即使从该宗土地的位置、周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且获得批准。

 

　　再如城市规划规定了该宗土地容积率不超过2.5，除非依法调整了容积率，应当以容积率不超过2.5为前提来估价。

 

　　(3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、政策规定或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为零。

 

　　(4)依法判定的其他权益，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

 

　　两个应用的重点领域：抵押估价和房屋征收评估。