房地产估价师知识点拨：不动产登记的基本规定

 

（一）不动产登记载体

 

不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。

 

1.不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

 

不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

 

不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。

 

2.不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。

 

不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

 

（二）不动产物权生效时间

 

1.法定生效，即根据法律规定物权生效。如《物权法》第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。

 

2.基于法律行为的物权生效时间为，自记载于不动产登记簿生效，如房屋买卖、房地产抵押。

 

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。

 

3.基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力：

 

（1）因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。

 

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

 

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

 

（三）不动产登记信息查询

 

不动产登记信息应当是公开的。

 

从国家惯例上看，不动产登记公开有两种模式，包括完全公开和有限公开。

 

《物权法》规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

 

"权利人"，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。权利人可以自己，也可以委托他人查询、复制登记资料。

 

"利害关系人"，是指与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，它包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人。