房地产估价师知识点拨：不动产登记的类型

 

（一）按照登记的效力分类

 

1.本登记。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力，本登记包括：

 

（1）首次登记，指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。

 

由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。

 

（2）转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。

 

转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形，不适用于土地所有权。

 

（3）变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

 

（4）注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。

 

（5）更正登记和异议登记

 

更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。

 

异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。

 

《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

 

（6）查封登记

 

查封登记，是指不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。

 

被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

 

2.预登记。是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。

 

如预告商品房预告登记。当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

 

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

 

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

 

（二）按照登记的物权分类

 

1.不动产所有权登记--指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

 

如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

 

所有权是对物独占的支配权，其权能包括占有、使用、收益和处分。

 

2.不动产他项权利登记--指不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

 

不动产他项权利包括用益物权和担保物权。

 

（1）不动产用益物权

 

根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

 

（2）不动产担保物权

 

根据《物权法》，不动产担保物权为抵押权。抵押权又分为一般抵押和最高额抵押。

 

①一般抵押权登记--包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。

 

对符合规定条件的，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称（姓名）、被担保债权数额和登记时间记载于房屋登记簿。

 

②最高额抵押权登记--包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，以及最高额抵押权确定登记。

 

对符合规定条件设立的最高额抵押权，应进行设立登记，并明确记载其为最高额抵押权。

 

最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人申请最高额抵押权转移登记。

 

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

 

当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应按照规定办理抵押权转移登记。

 

经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，予以登记的，不动产登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于不动产登记簿。

 

《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。

 

在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

 

（三）按照登记的物分类

 

1.土地登记：包括集体土地所有权登记、国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、土地使用权抵押权登记等。

 

2.房屋登记：包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。

 

3.林权登记：对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。